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西藏自治區(qū)拉薩市城關(guān)區(qū)人民法院

民事判決書

（2016）藏0102民初1145號(hào)

原告中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)西藏自治區(qū)總隊(duì)第N支隊(duì)，住所地拉薩市。

負(fù)責(zé)人牟某某，系該隊(duì)支隊(duì)長(zhǎng)。

委托代理人李武玲，西藏法鑒律師事務(wù)所律師。

委托代理人賈永紅，西藏法鑒律師事務(wù)所律師。

被告蔣某，男，漢族，19**年**月*日出生，重慶市人。

被告某某商店，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所納金路武警N支隊(duì)商品房。

經(jīng)營(yíng)者蔣某，男，漢族，19**年**月*日出生，重慶市人。

本院于2016年7月7日立案受理了原告中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)西藏自治區(qū)總隊(duì)第N支隊(duì)（以下簡(jiǎn)稱武警N支隊(duì)）與被告蔣某、某某商店房屋租賃合同糾紛一案，依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告武警N支隊(duì)委托代理人李武玲、賈永紅到庭參加訴訟，被告蔣某、某某商店到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告武警N支隊(duì)訴稱，2014年1月1日，原、被告雙方簽訂了《武警部隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》，雙方約定，原告將拉薩市納金路**號(hào)第****號(hào)出租給被告，租金為每年13812元，年租金按5%遞增，租期一年。2015年原告繼續(xù)將上述租賃標(biāo)的物出租給被告。2015年租期屆滿后，原告下發(fā)關(guān)于收回出租房的通知，同年4月，原告再次向被告下發(fā)騰退出租房的通知。2016年5月31日，被告向原告出具《騰退出租房承諾書》，但時(shí)至今日，被告仍未向原告歸還房屋，嚴(yán)重違反了合同約定的權(quán)利義務(wù)，為維護(hù)原告的合法權(quán)益訴至法院，請(qǐng)求判令：一、確認(rèn)原、被告雙方的租賃關(guān)系已解除，并判令被告向原告返還租賃房屋；二、被告向原告支付2016年1月1日至實(shí)際返還房屋之日的房屋占有使用費(fèi)（截止起訴之日的房屋占有使用費(fèi)為7614元）；三、被告向原告支付水費(fèi)900元、電費(fèi)300元共計(jì)1200元；四、被告支付違約金10000元，且原告無(wú)需向被告退還房地產(chǎn)租賃保證金；五、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。并提交如下證據(jù)加以證實(shí)：一、決定、情況說(shuō)明一份，用于證明原告主體適格的事實(shí)；二、《商品房租賃合同》一份，用于證明雙方存在合同關(guān)系及合同中針對(duì)權(quán)利義務(wù)的相關(guān)約定；三、批示兩份、文件呈批專用單兩份，用于證明原告收回出租房屋是基于中國(guó)人民武警部隊(duì)西藏總隊(duì)后勤部通知的要求的事實(shí)；四、騰退出租方承諾書一份，用于證明被告已承諾將承租的房地產(chǎn)歸還原告的事實(shí)。

被告蔣某、某某商店共同辯稱，對(duì)于通知及承諾書均予以認(rèn)可，但被告自與原告簽訂房屋租賃合同后，一直按期繳納租金，水電費(fèi)，從未拖欠，2016年至今的租金并不是被告不繳納，而是原告拒收，且合同是一直都是一年一簽，至今合同未解除。未提交任何證據(jù)予以證實(shí)。

經(jīng)審理查明，2014年1月1日原告武警N支隊(duì)作為甲方與作為乙方的被告蔣某簽訂《武警部隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》，合同中約定租賃期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，合同還約定每月租金為1151元，每年租金按5%遞增。水費(fèi)按每月150元包干，電費(fèi)按每月每度1.5元交付。合同還約定在被告未履行合同約定義務(wù)時(shí)，原告有權(quán)不退還租賃保證金，租賃期滿，合同解除。如乙方（蔣某）違反合同約定或法律規(guī)定，甲方（武警N支隊(duì)）有權(quán)解除合同，同時(shí)乙方應(yīng)當(dāng)向甲方支付人民幣10000元作為違約金。合同落款甲方處加蓋了武警N支隊(duì)的印章，乙方處由被告蔣某簽字捺印，并在武警部隊(duì)營(yíng)房管理部門意見處加蓋了中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同審核專用章。簽訂合同后，被告向原告交納6906元租賃保證金。2014年12月31日合同到期后，雙方并未重新簽訂房屋租賃合同，但被告一直按照原合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向原告交納租金直至2015年12月31日。自2015年12月31日起被告多次向原告交納租金，但原告并未收取該租金。2015年12月28日，中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)西藏總隊(duì)后勤部下發(fā)后營(yíng)【2015】3**號(hào)通知，通知主要載明，全面停止空余房地產(chǎn)租賃，加快推進(jìn)“兩項(xiàng)整治”工作等內(nèi)容。2015年12月19日武警總部綜合信息網(wǎng)發(fā)文后營(yíng)網(wǎng)1**號(hào)，要求暫?？沼喾康禺a(chǎn)新項(xiàng)目報(bào)批，在軍改工作會(huì)議之前已經(jīng)招租并草簽協(xié)議的項(xiàng)目要立即叫停，不再報(bào)批，不得繼續(xù)實(shí)施等內(nèi)容。2016年4月武警部隊(duì)綜合信息網(wǎng)發(fā)文關(guān)于落實(shí)下決心全面停止有償服務(wù)房地產(chǎn)租賃有關(guān)問(wèn)題的通知、2016年4月6日中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)后勤部下發(fā)《關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目和房地產(chǎn)資源管理違規(guī)問(wèn)題整改意見的批復(fù)》，2015年4月25日中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)西藏總隊(duì)后勤部下發(fā)后營(yíng)【2016】56號(hào)通知，關(guān)于做好“兩項(xiàng)整治”后續(xù)工作暨轉(zhuǎn)發(fā)武警部隊(duì)《關(guān)于落實(shí)下決心全面停止有償服務(wù)房地產(chǎn)租賃有關(guān)問(wèn)題的通知》的通知，載明N支隊(duì)雪域山珍館等9個(gè)項(xiàng)目，按照自然終止，收回房地產(chǎn)的方式等內(nèi)容。2016年1月7日，原告下發(fā)停租通知，通知載明:“2015承租合同已到期，根據(jù)上級(jí)通知精神，現(xiàn)將各承租空余房地進(jìn)行收回，按照合同約定從即日起限期三個(gè)月。請(qǐng)予以配合。屆時(shí)不騰退者，支隊(duì)將訴諸法律進(jìn)行解決。”2016年4月6日，原告再次下發(fā)關(guān)于騰退出租房的通知，通知主要載明原告已于1月6日下發(fā)通知并給與期限，現(xiàn)三個(gè)月期限已滿，承租人務(wù)必支持工作于4月21日完成騰退等內(nèi)容。2016年5月31日被告蔣某及某某商店在騰退出租房承諾書上簽字并捺印，該承諾書主要載明，二被告承諾于2016年6月20日前完成騰退，將承租房屋產(chǎn)歸還原告等內(nèi)容。

另查明，被告蔣某在租用案涉房屋后用作零售場(chǎng)所使用，且辦理了相應(yīng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，營(yíng)業(yè)執(zhí)照上名稱為“某某商店”，經(jīng)營(yíng)者為蔣某，故本院依法追加“某某商店”為本案的被告。

以上事實(shí)有證明，情況說(shuō)明、決定、武警部隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同、【2015】6*號(hào)武警西藏總隊(duì)第N支隊(duì)后勤處營(yíng)房股文件呈批專用單、【2016】1*號(hào)武警西藏總隊(duì)第N支隊(duì)后勤處營(yíng)房股文件呈批專用單、【2016】0*號(hào)武警西藏總隊(duì)第N支隊(duì)后勤處營(yíng)房股請(qǐng)示、【2016】2*號(hào)武警西藏總隊(duì)第N支隊(duì)后勤處營(yíng)房股報(bào)告、騰退出租房承諾書、當(dāng)事人陳述及庭審筆錄等在卷為憑。

本院認(rèn)為，原、被告雙方于2014年1月1日簽訂的《武警部隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》是在雙方平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上形成的，代表了雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)按照合同的約定全面履行各自的義務(wù)。在該租賃合同到期后，原、被告雙方未再重新簽訂新的租賃合同，2014年12月31日至2015年12月31日期間被告一直以原合同中關(guān)于遞增5%的約定向原告交納房屋租金，而原告也收取了相應(yīng)的租金，因此雙方之間的房屋租賃合同關(guān)系仍處于續(xù)存狀態(tài)。按照《合同法》相關(guān)法律規(guī)定，租賃期限超過(guò)6個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式簽訂租賃合同，當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。因此，該期間原、被告雙方之間的房屋租賃關(guān)系為不定期。不定期租賃關(guān)系中，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。本案中原告已于2016年1月7日、2016年4月6日下發(fā)停租通知及騰退通知，已履行了其通知義務(wù)，被告對(duì)該兩份通知也予以認(rèn)可，并在2016年5月31日出具騰退出租房承諾書。針對(duì)原告主張雙方之間的不定期租賃關(guān)系應(yīng)于2016年12月31日解除的意見，本院認(rèn)為，原告已履行通知義務(wù)，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除，雖然被告無(wú)法確定其簽收時(shí)間，但案涉房屋就處于武警N支隊(duì)大門左側(cè)，無(wú)需通過(guò)其他郵寄等方式送達(dá)，當(dāng)天送達(dá)并簽收是合理的，故原、被告之間的不定期租賃關(guān)系應(yīng)于2016年1月7日當(dāng)天解除，對(duì)此本院予以確認(rèn)。租賃關(guān)系解除后，被告應(yīng)依法向原告返還租賃房屋，故針對(duì)原告主張被告立即騰出房屋并交還房屋的訴訟請(qǐng)求符合法律法規(guī)，本院予以支持。被告辯解的其因原告收回房屋及停電停水的行為對(duì)其造成很大損失的意見，不能對(duì)抗其依法應(yīng)當(dāng)返還房屋的義務(wù)，被告針對(duì)其損失部分可另案進(jìn)行主張。對(duì)于原告依據(jù)合同約定主張被告支付2016年1月1日起至搬離房屋之日止的房屋占用費(fèi)（截止起訴之日的房屋占有使用費(fèi)為7614元）的訴訟請(qǐng)求，因停租通知到達(dá)被告后，被告未將房屋騰空，交付給原告，且該期間被告一直在實(shí)際占有使用該房屋，侵犯了原告對(duì)案涉房屋的合法使用權(quán)，故原告要求被告按照房屋租賃合同中所約定每年遞增5%的租金標(biāo)準(zhǔn)向其支付房屋占用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，被告對(duì)此予以認(rèn)可，本院依法予以支持。鑒于雙方之間的不定期租賃關(guān)系于2016年1月7日解除，原告主張的占有使用費(fèi)應(yīng)從當(dāng)天起算，應(yīng)付占有使用費(fèi)與原告主張的占有使用費(fèi)金額一致，其具體計(jì)算方式為15227.73元÷12個(gè)月÷30天×180天＝7614元，故對(duì)原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院依法予以支持。針對(duì)原告的第三項(xiàng)訴請(qǐng)，雙方在2014年1月1日簽訂的租賃合同中明確約定水費(fèi)按每月150元包干，電費(fèi)每度1.5元，故原告主張的900元水費(fèi)，被告對(duì)此予以認(rèn)可，本院予以支持，但針對(duì)電費(fèi)，雖然在原合同中明確約定了每度為1.5元，但原告在庭審中并未證實(shí)被告占有使用租賃房屋期間實(shí)際使用的度數(shù)，無(wú)法證實(shí)其訴請(qǐng)中的金額來(lái)源，故原告自行承擔(dān)舉證不能的不利后果，對(duì)該部分訴請(qǐng)，本院依法不予支持。針對(duì)原告主張被告支付違約金10000元，且原告無(wú)需向被告退還房地產(chǎn)租賃保證金的訴請(qǐng)，本院認(rèn)為，原告已向被告送達(dá)通知并給予了其合理的搬離期限，現(xiàn)被告未在該期限內(nèi)向原告返還租賃房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但本案中原告將違約金和保證金同時(shí)進(jìn)行主張，首先保證金應(yīng)是為合同的正常履行所提供的一種金錢保證，而違約金具有懲罰性及補(bǔ)償性雙重屬性，原告要求被告支付違約金后足以彌補(bǔ)其損失，現(xiàn)原告又要求沒收被告保證金，屬重復(fù)主張。根據(jù)合同法公平公正原則，對(duì)原告要求被告支付違約金10000元的訴請(qǐng)，本院依法予以支持，但要求沒收被告租賃保證金的訴請(qǐng)，本院依法不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第八條、第六十條、第九十六條、第一百零七條、第二百一十五條、第二百三十二條、第二百三十六條、第二百一十二條、第二百二十六條《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)西藏自治區(qū)總隊(duì)第N支隊(duì)與被告蔣某之間的不定期租賃合同關(guān)系于2016年1月7日解除。

二、被告蔣某、某某商店于本判決生效之日向原告中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)西藏自治區(qū)總隊(duì)第N支隊(duì)騰空并返還位于西藏自治區(qū)拉薩市城關(guān)區(qū)納金路55號(hào)，坐落號(hào)：武總藏字第0401號(hào)建筑面積為21平方米的租賃房屋。

三、被告蔣某、某某商店于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)西藏自治區(qū)總隊(duì)第N支隊(duì)支付房屋占有使用費(fèi)7614元、水費(fèi)900元。

四、被告蔣某、某某商店于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)西藏自治區(qū)總隊(duì)第N支隊(duì)支付違約金10000元。

五、駁回原告中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)西藏自治區(qū)總隊(duì)第N支隊(duì)的其他訴訟請(qǐng)求。

如果被告蔣某、某某商店未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)270.35元，依法減半收取135.18元（原告已預(yù)交），由原告中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)西藏自治區(qū)總隊(duì)第N支隊(duì)承擔(dān)2.16元，被告蔣某、某某商店承擔(dān)133.02元（限與上述款項(xiàng)同期支付）。

如不服本判決，可自本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于西藏自治區(qū)拉薩市中級(jí)人民法院。

在上訴期滿后七日內(nèi)仍未繳納上訴案件受理費(fèi)的按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　索朗德吉

二〇一六年八月二十五日

書記員　斯朗措姆

房屋租賃合同糾紛