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貴州省清鎮(zhèn)市人民法院

民事判決書(shū)

（2016）黔0181民初211號(hào)

原告李某某，男，19XX年XX月XX日生，漢族，貴州省清鎮(zhèn)市人。

原告黎某某，女，19XX年XX月XX日生，漢族，貴州省清鎮(zhèn)市人。

二原告共同委托代理人陳文元，貴州浩辯律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)代理。

被告宋某某，男，19XX年XX月XX日生，漢族，貴州省清鎮(zhèn)市人。

被告岳某某，女，19XX年XX月XX日生，漢族，貴州省清鎮(zhèn)市人。

二被告共同委托代理人李明鋮，貴州紅楓律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)代理。

原告李某某、黎某某訴被告宋某某、岳某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法組成合議庭，于2016年3月10日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李某某、黎某某及共同委托代理人陳文元、被告岳某某及其委托代理人李明鋮到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李某某訴稱：2015年5月3日，原、被告雙方在第三方清鎮(zhèn)市溫馨家園房地產(chǎn)交易中心介紹下，雙方就被告共有的坐落于清鎮(zhèn)市某某街道辦事處某某路XX號(hào)住房（產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：筑房權(quán)證清鎮(zhèn)字第000XXXX號(hào)，土地使用權(quán)證號(hào)為：清集用第XXXX號(hào)，使用面積為239.54平方米）以561680元出售給原告。雙方合同約定，被告應(yīng)于2015年10月1日前將前述房屋交付給原告使用。但交付時(shí)間到后，被告未將房屋交付給原告。后雙方于2015年11月3日簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定被告于2015年12月30日前將前述房屋交付給被告。但時(shí)至今日，被告仍未將房屋交付給原告。后原告經(jīng)多方了解，方知被告出售的房屋的土地使用權(quán)證載明的土地使用權(quán)類型屬于集體劃撥土地，根本不能辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，也不具備上市交易條件。故訴請(qǐng)判令：一、確認(rèn)原、被告雙方于2015年5月3日簽訂的《民房轉(zhuǎn)讓合同》及2015年11月3日簽訂的《<民房轉(zhuǎn)讓合同>補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效；二、被告立即返還原告購(gòu)房款531680元，并賠償原告損失100000元，共計(jì)631680；三、案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告宋某某、岳某某辯稱：一、原、被告簽訂房屋買賣合同時(shí)候是明知被告土地不能轉(zhuǎn)讓的情況下簽訂的，房屋在交易過(guò)后被告已經(jīng)把房屋的房產(chǎn)證和土地使用證交付給原告；二、被告承認(rèn)收到原告的購(gòu)房款，但是現(xiàn)在因?yàn)楸桓娼?jīng)濟(jì)困難不能立即返還購(gòu)房款給原告；三、原告是在明知被告土地是集體劃撥的情況下與被告簽訂合同的，不存在違約的情況，所以不同意支付100000元的違約金。綜上，希望法院依法判決。

經(jīng)審理查明，原告李某某與黎某某系夫妻關(guān)系，被告宋某某與岳某某系夫妻關(guān)系。2015年5月3日，宋某某、岳某某（甲方、出讓方）與李某某、黎某某（乙方、受讓方）簽訂《民房轉(zhuǎn)讓合同》，約定：甲方自愿將青龍街道辦事處建設(shè)路XXX號(hào)房屋一棟四層，有償轉(zhuǎn)讓給乙方，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為筑房權(quán)證清鎮(zhèn)字第000XXXX號(hào)，土地使用權(quán)證號(hào)為清集用（2015）第11-029號(hào)，房屋總面積239.54平方米，土地界址點(diǎn)坐標(biāo)以集體土地使用證附件為準(zhǔn)；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓金額總計(jì)人民幣561680元，合同簽訂日支付甲方首付531680元；本合同項(xiàng)下出讓宗地的用途為農(nóng)村住房；交房時(shí)間為2015年10月1日前。后李某某、黎某某共支付宋某某、岳某某購(gòu)房款531680元。

2015年11月3日，岳某某（甲方、出讓方）與李某某（乙方、受讓方）簽訂《<民房轉(zhuǎn)讓合同>補(bǔ)充協(xié)議》，載明：甲方將清鎮(zhèn)市青龍街道辦事處建設(shè)路244房屋一棟四層（建筑面積239.54平方米）出賣給乙方，經(jīng)雙方充分協(xié)商，自愿在《民房轉(zhuǎn)讓合同》基礎(chǔ)之上作如下補(bǔ)償協(xié)議，并與《民房轉(zhuǎn)讓合同》具有同等法律效力；若在《民房轉(zhuǎn)讓合同》項(xiàng)下未約定或者已約定而與本補(bǔ)充協(xié)議相沖突的，將以該補(bǔ)充協(xié)議約定的為準(zhǔn)。具體約定如下：甲乙雙方明確約定，甲方在2015年12月30日前將房屋交付給乙方使用；該房屋轉(zhuǎn)讓具備產(chǎn)權(quán)變更過(guò)戶條件之時(shí)，甲方必須無(wú)條件配合乙方辦理變更手續(xù)；房屋約定的轉(zhuǎn)讓款為561680元，乙方在簽訂《民房轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)已經(jīng)支付給甲方531680元，尾款30000元，待甲方交付房屋給乙方使用之日再行支付；以上協(xié)議系各方的真實(shí)意思表示，需共同遵守，若有一方違反以上協(xié)議的約定，承擔(dān)違約金100000元等內(nèi)容。

審理中，原告向本院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，請(qǐng)求查封被告所有的坐落于清鎮(zhèn)市青龍街道辦事處建設(shè)路244號(hào)房屋（房屋所有權(quán)證號(hào)為筑房權(quán)證清鎮(zhèn)字第000XXXX號(hào)）。2016年3月23日，本院（2016）黔0181民初211號(hào)民事裁定書(shū)裁定查封宋某某、岳某某位于清鎮(zhèn)市青龍街道辦事處建設(shè)路244號(hào)房屋（所有權(quán)證號(hào)為筑房權(quán)證清鎮(zhèn)字第000XXXX號(hào)）。

上述事實(shí)，有原、被告的陳述、身份證、結(jié)婚證、民房轉(zhuǎn)讓合同、《民房轉(zhuǎn)讓合同》補(bǔ)充協(xié)議、收條、民事裁定書(shū)等證據(jù)在卷佐證。上述證據(jù)經(jīng)過(guò)庭審質(zhì)證，本院予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為：被告宋某某、岳某某與原告李某某、黎某某非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，被告私自將修建于集體土地上的房屋轉(zhuǎn)讓予原告違反了國(guó)家土地管理法律法規(guī)，雙方于2015年5月3日簽訂的《民房轉(zhuǎn)讓合同》和2015年11月3日簽訂的《<民房轉(zhuǎn)讓合同>補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)屬無(wú)效協(xié)議。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償”之規(guī)定，原告訴請(qǐng)被告返還購(gòu)房款531680元，因上述協(xié)議屬無(wú)效協(xié)議，故被告應(yīng)返還原告購(gòu)房款531680元。原告訴請(qǐng)被告賠償損失100000元，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條第二款“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”、第十條“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理”、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果”之規(guī)定，判決如下：

一、被告宋某某、岳某某與原告李某某、黎某某于2015年5月3日簽訂的《民房轉(zhuǎn)讓合同》、于2015年11月3日簽訂的《<民房轉(zhuǎn)讓合同>補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效；

二、被告宋某某、岳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告李某某、黎某某購(gòu)房款531680元；

三、駁回原告李某某、黎某某的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)10181元、訴訟保全費(fèi)3211元，共計(jì)13392元，由被告宋某某、岳某某負(fù)擔(dān)。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于貴州省貴陽(yáng)市中級(jí)人民法院。

逾期不提起上訴，則本判決發(fā)生法律效力，原告可在二年內(nèi)向本院或者與本院同級(jí)的被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)所在地人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

審　判　長(zhǎng)　　程　丹

人民陪審員　　楊光華

人民陪審員　　桑德志

二〇一六年四月二十二日

書(shū)　記　員　　蘭　茜

房產(chǎn)糾紛