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四川省達(dá)州市達(dá)川區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）達(dá)達(dá)民初字第892號(hào)

原告達(dá)州中鐵某置業(yè)有限公司。

組織機(jī)構(gòu)代碼證：******。

法定代表人：劉某，任董事長職務(wù)。

住所：達(dá)州市達(dá)川區(qū)通達(dá)西路***號(hào)。

委托代理人周忻，四川金世達(dá)律師事務(wù)所律師。

被告黎某，男，生于19**年**月**日，漢族，住四川省達(dá)州市通川區(qū)。

被告覃某，男，生于9**年**月**日，漢族，住四川省達(dá)州市通川區(qū)。

委托代理人（特別授權(quán)）黎某，男，生于9**年**月**日，漢族，住四川省達(dá)州市通川區(qū)。

原告達(dá)州中鐵某置業(yè)有限公司（以下簡稱達(dá)州某公司）訴被告黎某、覃某租賃合同糾紛一案，本院于2014年2月17日立案受理，2014年3月31日依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告達(dá)州某公司委托代理人周忻、被告黎某均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告達(dá)州某公司訴稱，2012年1月9日，原告與被告簽訂了《商業(yè)物業(yè)租賃合同》，約定原告將某9號(hào)樓二樓整層商業(yè)面積為1197.5平方米的商業(yè)房產(chǎn)出租給被告。原告交付租賃物的期限為2012年3月1日前，2012年10月3日前為裝修免租期，合同租賃期限至2018年10月31日止。房屋租金按第一年24元／月／平方米計(jì)算，以后每年遞增一次租金，遞增比例以上年租金基數(shù)遞增8%。同時(shí)約定被告在簽訂本合同時(shí)須支付原告2012年11月1日至2013年4月30日期間共6個(gè)月的房屋租金，并與每半年屆滿30日前向原告支付下半年租金。逾期支付的，每逾期一日被告需按逾期付款金額的0.5%向原告支付違約金。如被告逾期15天以上，則原告有權(quán)單方面解除合同，并不退還被告在合同第5條約定的房屋租賃保證金。對(duì)被告房屋的裝修，裝飾一切費(fèi)用，原告不予賠償。合同簽訂后，原告按約向被告交付了出租物，但被告從使用租金物開始至今僅向原告給付租金172434元。至2013年12月15日被告共計(jì)下欠原告租金358663元。經(jīng)原告多次催收，被告拒絕給付，以致雙方形成糾紛。原告訴訟來院，請(qǐng)求：一、被告支付下欠租金358663元（算至2014年3月31日止），并按958元／天支付至房屋交付原告時(shí)止。同時(shí)向原告支付違約金共計(jì)62139元。二、解除原被告之間簽訂的《商業(yè)物業(yè)租賃合同》，被告立即交還原告租賃房屋。三、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告黎某辯稱，被告下欠租金是事實(shí)，但沒有那么多，只有22萬元。但下欠租金有以下原因：1、原告催收租金的通知書很晚才給被告。2、租賃前原告找的招租公司，當(dāng)時(shí)口頭答應(yīng)整體宣傳、整體打造周圍設(shè)施，但至今未實(shí)現(xiàn)。3、基礎(chǔ)設(shè)施未完善，一年停電達(dá)20多次，對(duì)被告的生意造成影響。4、市政修路時(shí)隨意用商戶的電，影響被告正常經(jīng)營，原告未出面解決問題。5、停車位、房屋漏水等問題，導(dǎo)致被告的客源減少，尤其是房屋漏水問題，給被告造成損失，原告一直未解決。

原告達(dá)州某公司為支持其主張，提供了下列證據(jù)：

1、原告《營業(yè)執(zhí)照》、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》，被告黎某、覃某的《身份證》復(fù)印件各一份。擬證明原、被告訴訟主體資格適格。

原告與被告于2012年1月9日簽訂的《商業(yè)物業(yè)租賃合同》復(fù)印件一份，擬證明原被告雙方對(duì)房屋租金及其支付方式、維修責(zé)任以及違約金的計(jì)算方式等作了約定。

《中鐵二局地產(chǎn)簡報(bào)》一份，擬證明原告公司要求資產(chǎn)不低于18%的回報(bào)率。

被告黎某的質(zhì)證意見為：對(duì)證據(jù)1、2均無異議，但房屋漏水是原告的責(zé)任，原告有義務(wù)負(fù)責(zé)維修。

上述證據(jù)1、2經(jīng)本院審查后，符合證據(jù)的合法性、真實(shí)性及關(guān)聯(lián)性，本院依法予以采信。證據(jù)3經(jīng)本院綜合認(rèn)定后作出是否采信。

經(jīng)審理查明，原告達(dá)州某公司與二被告黎某、覃某之間于2012年1月9日簽訂了《商業(yè)物業(yè)租賃合同》，約定甲方（原告）將位于達(dá)州市達(dá)川區(qū)某外灘“某”****樓二樓整層面積為1197.45平方米的商業(yè)用房出租給乙方（二被告），用于經(jīng)營娛樂、休閑會(huì)所。租賃期限從2012年3月1日起至2018年10月31日止。其中，2012年10月3日前為裝修免租期。房屋月租金按24元／月／平方米計(jì)算，應(yīng)繳月租金28739元，應(yīng)繳年租金344868元。以后每年遞增一次租金，遞增比例如下：第二年以上年租金基數(shù)遞增8%，即2013年11月1日起至2014年10月31日，年租金為372457元。第三年以上年租金基數(shù)遞增8%，即2014年11月1日起至2015年10月31日，年租金為402254元。第四年以上年租金基數(shù)遞增8%，即2015年11月1日起至2016年10月31日，年租金為434434元。第五年以上年租金基數(shù)遞增8%，即2016年11月1日起至2017年10月31日，年租金為469189元。第六年以上年租金基數(shù)遞增8%，即2017年11月1日起至2018年10月31日，年租金為506724元。在簽訂本合同時(shí)，乙方須支付2012年11月1日至2013年4月30日期間共6個(gè)月的房屋租金，并于每半年屆滿前30日內(nèi)向甲方支付下半年租金。逾期支付的，每逾期一日乙方須按逾期付款金額的0.5%向甲方支付違約金。如乙方逾期15天以上，則甲方有權(quán)單方面解除合同，并不予退還乙方合同所約定的房屋租賃保證金，對(duì)乙方該房屋的裝修、裝飾一切費(fèi)用，甲方不予賠償。乙方進(jìn)場裝修前，向甲方支付房屋租賃保證金57478元，如乙方延遲繳付租金或未按本合同約定應(yīng)有乙方承擔(dān)的其他費(fèi)用，則甲方有權(quán)從租賃保證金中代為支付。甲乙雙方還約定，有下列情形之一的，甲方可書面通知乙方解除本合同，并不予退還乙方的房屋租賃保證金，如房屋租賃保證金尚不足以彌補(bǔ)甲方的損失，甲方有權(quán)繼續(xù)要求乙方賠償：（一）乙方利用承租房屋從事違法亂紀(jì)活動(dòng)的；（二）因乙方原因造成房屋主體結(jié)構(gòu)損壞的；（三）乙方擅自轉(zhuǎn)租該房屋、轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)或與他人交換各自承租的房屋的；（四）乙方擅自改變房屋用途，致使房屋損壞的或擅自更改經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種的；（五）乙方逾期不支付租金超過15天的；（六）如因乙方遲延繳付租金或按本合同約定應(yīng)由乙方承擔(dān)的其他費(fèi)用，甲方代付金額超過租賃保證金的50%的。合同簽訂后，二被告按照約定向原告支付了2012年11月1日至2013年4月30日期間共6個(gè)月的房屋租金172434元。二被告在進(jìn)場裝修前，向原告交納了房屋租賃保證金57478元。之后經(jīng)原告多次催收，二被告稱房屋漏水，經(jīng)常停電等原因，自2013年4月1日起拒絕給付原告租金，至2014年3月31日止二被告共計(jì)下欠原告租金327624.41元（344868元÷12個(gè)月×6個(gè)月＋372457元÷12個(gè)月×5個(gè)月），原告達(dá)州某公司遂訴訟來院。

上述事實(shí)，有原告《營業(yè)執(zhí)照》、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》，被告黎某、覃某的《身份證》、原、被告之間簽訂的《商業(yè)物業(yè)租賃合同》在卷佐證，事實(shí)清楚，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，一、原告達(dá)州某公司與被告黎某、覃某之間于2012年1月9日簽訂了《商業(yè)物業(yè)租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，本院予以確認(rèn)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十六條“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金”的規(guī)定，二被告應(yīng)在每個(gè)繳費(fèi)期間提前30內(nèi)支付下半個(gè)租期的租金。二被告未在2013年4月1日至2013年4月30日期間按合同約定向原告支付2013年5月1日起2013年10月31日的租金，至2014年3月31日止二被告共計(jì)下欠原告租金327624.41元（344868元÷12個(gè)月×6個(gè)月＋372457元÷12個(gè)月×5個(gè)月）。二被告未按合同的約定按時(shí)向原告支付租金的行為，違反了雙方約定及合同法的有關(guān)規(guī)定。故原告要求二被告支付下欠租金至2014年3月31日止的訴訟請(qǐng)求理由成立，但計(jì)算不當(dāng)，本院認(rèn)定為327624.41元。二、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十七條“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的規(guī)定，二被告未在約定的期限內(nèi)支付租金，逾期15日內(nèi)仍未支付租金，符合原、被告簽訂的《商業(yè)物業(yè)租賃合同》第九條合同終止中“有下列情形之一的，甲方可書面通知乙方解除本合同...（五）乙方逾期不支付租金超過15天的...”的約定條件，原告請(qǐng)求解除合同的條件已經(jīng)成就。故原告請(qǐng)求解除合同的訴訟請(qǐng)求理由成立，本院予以支持。三、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”的規(guī)定，合同解除后，原告可以要求二被告騰退房屋，恢復(fù)原狀，二被告若繼續(xù)占有使用，可以參照《商業(yè)物業(yè)租賃合同》約定的租金支付房屋占用費(fèi)。故原告要求二被告退還房屋并按958元每天支付費(fèi)用至交還房屋時(shí)止的訴訟請(qǐng)求理由成立，本院予以支持。四、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金”的規(guī)定，原、被告雙方約定一方不支付租金時(shí)，逾期每天按逾期付款金額的0.5%支付違約金，不違反法律相關(guān)規(guī)定，二被告應(yīng)向原告支付違約金1639.68元（344868元÷365天×184天×0.5%／天＋372457元÷365天×151天×0.5%／天］。原告按照《中鐵二局地產(chǎn)簡報(bào)》中的資產(chǎn)不低于18%的回報(bào)率要求被告支付違約金62139元的訴訟請(qǐng)求，因該簡報(bào)不是《商業(yè)物業(yè)租賃合同》的組成部分，對(duì)二被告沒有合同約束力，該份證據(jù)不符合證據(jù)的關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第九十七條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告達(dá)州中鐵某置業(yè)有限公司與被告黎某、覃某于2012年1月9日簽訂的《商業(yè)物業(yè)租賃合同》；

二、被告黎某、覃某于本判決生效后十五日內(nèi)向原告達(dá)州中鐵某置業(yè)有限公司支付2013年5月1日起至2014年3月31日止下欠租金327624.41元，并從2014年4月1日起按958元／天支付房屋占用費(fèi)至房屋交付原告達(dá)州中鐵某置業(yè)有限公司時(shí)止；

三、被告黎某、覃某于本判決生效后十五日內(nèi)向原告達(dá)州中鐵某置業(yè)有限公司支付違約金1639.68元；

四、被告黎某、覃某于本判決生效后三日內(nèi)將位于達(dá)州市達(dá)川區(qū)某外灘某**樓二樓整層商業(yè)面積為1197.5平方米的商業(yè)用房騰退返還給原告達(dá)州中鐵某置業(yè)有限公司。

如果未按照本判決確定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)9477元，由被告黎某、覃某共同負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省達(dá)州市中級(jí)人民法院。

審判長　邱　剛

審判員　王守坤

審判員　朱洪勝

二〇一四年四月二十三日

書記員　周玉潔

租賃合同  合同糾紛