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四川省達(dá)州市達(dá)川區(qū)人民法院

民事判決書

（2016）川1703民初1310號

原告（反訴被告）：李某，男，漢族，生于19**年**月**日，住四川省達(dá)州市通川區(qū)。

原告（反訴被告）：張某，女，漢族，生于19**年**月**日，住四川省達(dá)州市通川區(qū)。系原告李某之妻。

被告（反訴被告）：達(dá)州中鐵某有限公司，住所地達(dá)州市達(dá)川區(qū)通達(dá)西路**號。

統(tǒng)一社會信用代碼：**********。

法定代表人:趙某，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人:周忻，四川金世達(dá)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人:于某，四川金世達(dá)律師事務(wù)所律師。

原告李某、張某與被告達(dá)州中鐵某有限公司（下簡稱某公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院2016年4月14日立案受理，審理中，某公司2016年7月1日提起反訴，本院依法受理。于2016年7月8日依法適用簡易程序，公開開庭合并進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）李某、張某，被告（反訴原告）某公司的委托訴訟代理人于某均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李某、張某向本院提出訴訟請求：1.判令被告因逾期辦證賠償原告違約金20876元（即2014年1月5日至2014年7月18日，違約期間194天，以已付房款440635元為基數(shù)，按照銀行逾期貸款利率計算）；2.訴訟費(fèi)由被告（本訴）承擔(dān)。事實和理由：2012年9月15日原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發(fā)建設(shè)的達(dá)川區(qū)南壩路“×”×區(qū)第×棟×單元×樓×號商品房一套，建筑面積86.91平方米，單價5070元每平方米，總價款440635元。并約定2012年12月30日前向買受人交房。合同簽訂后，原告全面履約，于次年1月5日接房。合同中約定被告應(yīng)于房屋交付之日起365日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證，但被告直到2014年7月18日才取得房產(chǎn)證，逾期194天?！渡唐贩抠I賣合同》第二十條關(guān)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記中第二項約定按補(bǔ)充協(xié)議處理，補(bǔ)充協(xié)議未就違約情況約定賠償事宜。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計算。原告在銀行按揭貸款購房時以5.6766‰月貸款利率支付利息，因此，被告在前述利率水平上加付30﹪（5.6766‰﹢5.6766‰×30﹪﹦7.3796‰）后應(yīng)當(dāng)支付違約金20876元（440635×7.3796‰×6.42月）。綜上，被告違約事實存在，被告拒付違約金，釀成糾紛，故提起訴訟來院。

被告某公司辯稱，1.原告訴請不能成立，辦理產(chǎn)權(quán)證不是被告法定義務(wù)，也不是合同約定義務(wù)。被告僅僅承擔(dān)辦理產(chǎn)權(quán)大證的義務(wù)，小證（房屋分戶所有權(quán)證）辦理是被告接受原告委托的代理行為，申請辦證主體應(yīng)是原告方；2.本案不能適用商品房買賣合同解釋第十八條的規(guī)定，該規(guī)定明確是由于出賣人的責(zé)任導(dǎo)致業(yè)主在期限內(nèi)未取得權(quán)屬證明方能適用，原告產(chǎn)權(quán)證逾期辦理不是被告的責(zé)任和原因所致，原告也沒舉證證明是被告的原因?qū)е掠馄?，合同中也只是約定了逾期辦理大證的違約責(zé)任。

反訴原告某公司向本院提出反訴請求：1.反訴被告向反訴原告支付拖欠的購房款（面積補(bǔ)差部分）5374元及利息；2.反訴費(fèi)用由反訴被告承擔(dān)。事實和理由：反訴原告與反訴被告簽訂《商品房買賣合同》，約定反訴被告以5070元每平方米價格購買反訴原告開發(fā)建設(shè)的達(dá)川區(qū)南壩路“×”×區(qū)第×棟×單元×樓×號商品房，合同中預(yù)測建筑面積為86.91平方米。《商品房買賣合同》第十四條“面積差異處理”條款中明確“發(fā)生實測面積與預(yù)測面積誤差時，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，并按合同約定的單價計算多退少補(bǔ)”，后房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的實測面積為87.97平方米，多出1.06平方米，反訴原告多次找反訴被告補(bǔ)足價款5374元至今未果，故提請反訴。

反訴被告李某、張某辯稱，對某公司的反訴事實不持有異議，根據(jù)合同中就房屋預(yù)測面積與實測面積的處理約定，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)差反訴原告房款5374元，但非反訴原告稱的拒不支付，而是就逾期辦證違約金未能達(dá)成共識所致。

根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：

原告李某、張某系夫妻關(guān)系。2012年8月29日，原、被告簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議（訂單）》，同年9月15日，雙方簽署《商品房買賣合同》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》各一份，《商品房買賣合同》項下約定：原告購買被告開發(fā)建設(shè)的位于達(dá)州市達(dá)川區(qū)南壩路“×”×區(qū)第×棟×單元×樓×號商品房一套，該商品房預(yù)售許可證號為（達(dá)）房預(yù)售證第×號，建筑預(yù)測面積為86.91平方米，單價5070元每平方米，總價款440635元；房屋預(yù)測面積與實測面積差異以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，以單價5070元每平方米實行多退少補(bǔ)；該合同第二十條產(chǎn)權(quán)登記（一）項初始登記約定出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年12月30日星期一前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在期限內(nèi)取得權(quán)屬證明，出賣人自應(yīng)當(dāng)取得權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權(quán)屬證明日止，按日以合同總房款的萬分之一向買受人支付違約金；（二）項轉(zhuǎn)移登記中約定商品房交付使用后，買受人同意委托出賣人向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起365日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，按補(bǔ)充協(xié)議處理。《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中未就逾期辦理轉(zhuǎn)移登記約定違約金數(shù)額和損失計算方法。

2012年9月15日、2013年1月4日，原告先后已繳納首付購房款和銀行貸款（按揭）方式足額支付涉案房款440635元，按揭銀行貸款利率為5.6766‰。2013年1月5日，被告交付商品房給原告。2013年1月10日，原告向被告支付稅費(fèi)、契稅、產(chǎn)權(quán)證工本等費(fèi)用4566元。2014年2月28日，被告取得達(dá)川區(qū)房權(quán)證達(dá)字第x號權(quán)屬證明，因測繪面積誤差，有權(quán)機(jī)關(guān)于同年5月12日對前述權(quán)屬證明更正為產(chǎn)權(quán)證號為達(dá)川區(qū)房權(quán)證達(dá)字第x號。2014年7月18日，原告取得達(dá)川區(qū)房權(quán)證達(dá)字第x號房屋所有權(quán)證書。逾期辦證（房屋分戶所有權(quán)證）天數(shù)為194天(2014年1月5日-2014年7月18日)?，F(xiàn)原告訴訟來院，要求判如所請。

合同中涉案房屋建筑預(yù)測面積為86.91平方米，房屋所有權(quán)證書上登記實測面積為87.97平方米，房屋面積差異1.06平方米?，F(xiàn)反訴原告提出反訴，要求判如所請。

同時查明，2011年6月16日，原達(dá)縣白蟻防治所給原達(dá)縣房屋管理局交易股出具白蟻預(yù)防證明；2013年7月31日，原達(dá)縣房屋管理局物業(yè)管理股給登記中心、產(chǎn)權(quán)股分別出具物業(yè)承接查驗備案證明和專項維修資金繳存證明；2013年8月19日，原達(dá)縣房屋管理局達(dá)房管（2013）89號文件，認(rèn)定四川偉程勘測服務(wù)有限公司測繪的某公司修建的涉案樓盤面積報告符合國家標(biāo)準(zhǔn)和計算要求，可以作為房屋登記的依據(jù)。

另查明，涉案“×”項目屬合法工程，建設(shè)規(guī)劃許可證號：達(dá)建字第2011-08號；施工許可證號：x。該工程于2008年3月8日開工，2011年7月5日進(jìn)行竣工驗收，同年8月30日某公司取得四川省建設(shè)工程竣工驗收備案書。

本院認(rèn)為，原、被告簽署的《房屋認(rèn)購協(xié)議（訂單）》、《商品房買賣合同》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》均系締約各方的真實意思表示，其內(nèi)容不違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定，買賣關(guān)系成立，合法有效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，按照合同約定全面履行各自義務(wù)。

一、本案爭議的焦點(diǎn)為：被告逾期向原告辦理房屋所有權(quán)證是否構(gòu)成違約的問題？首先，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；…。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”的規(guī)定，辦證義務(wù)主體當(dāng)為房屋買受人，出賣人為協(xié)助義務(wù)主體。從《商品房買賣合同》中第二十條轉(zhuǎn)移登記項下“買受人委托出賣人向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起365日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照…”的約定來看，原、被告形成無償委托法律關(guān)系?！吨腥A人民共和國合同法》第四百零六條規(guī)定“有償?shù)奈泻贤蚴芡腥说倪^程給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無償?shù)奈泻贤?，因受托人的故意或者重大過失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失”。其次，李某、張某因居住需要，向某公司購買住宅，某公司亦將竣工驗收合格的涉案房屋按時交付原告使用，滿足了購房需求，也實現(xiàn)了合同的主要目的。本案中，某公司于2011年對涉訴工程進(jìn)行竣工驗收并備案，2013年積極提交初始登記手續(xù)，完成了法律規(guī)定的協(xié)助提供權(quán)屬證明義務(wù)，因測繪誤差，致某公司延遲取得權(quán)屬證明，進(jìn)而逾期為原告辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的事實清楚。本院認(rèn)為，某公司受托辦理產(chǎn)權(quán)證，其在辦證過程中主觀上不具有故意或重大過失的情形，客觀上有權(quán)機(jī)關(guān)辦證進(jìn)度非某公司人力所能控制，故不能歸責(zé)于某公司。據(jù)此，本院認(rèn)定某公司不構(gòu)成違約，無需支付逾期辦證違約金。某公司的抗辯理由成立，本院予以采納。

二、反訴原告某公司主張李某、張某給付面積補(bǔ)差房款5374元請求有充分的事實依據(jù)，且反訴被告當(dāng)庭承認(rèn)其訴請，本院予以支持。某公司要求李某、張某給付利息的請求缺乏事實根據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，原告的訴訟請求不能成立，本院不予支持；反訴原告的反訴訴訟請求理由成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第一百三十條、第四百零六條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告李某、張某的全部訴訟請求；

二、反訴被告李某、張某在本判決發(fā)生法律效力后五日內(nèi)支付反訴原告達(dá)州中鐵某有限公司面積補(bǔ)差購房款5374元；

三、駁回反訴原告達(dá)州中鐵某有限公司的其他訴訟請求。

如果未按照本判決確定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)161元，由原告李某、張某承擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)50元，由反訴被告李某、張某承擔(dān)。

如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省達(dá)州市中級人民法院。

在本判決發(fā)生法律效力后，當(dāng)事人應(yīng)自覺履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的，自本判決生效后，權(quán)利人可以向本院或者與本院同級的義務(wù)人財產(chǎn)所在地人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限為兩年，該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起算。

審判員　潘　煒

二〇一六年七月八日

書記員　唐述英

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