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北京市朝陽區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）朝民初字第10345號

原告（反訴被告）陳某，男，19**年**月**日出生，身份號碼：***。

委托代理人樊延國，山東志城律師事務(wù)所律師。

委托代理人王磊，山東志城律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）王某，女，19**年**月**日出生，身份號碼：***。

委托代理人趙曉東，北京市建研律師事務(wù)所律師。

委托代理人馮某，男，19**年**月**日出生。

第三人北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所北京市朝陽區(qū)朝外大街乙*號辦公樓*號室。

法定代表人左某，董事長。

委托代理人姜某，男，19**年**月**日出生。

委托代理人林某，女，19**年**月**日出生。

第三人中國某銀行股份有限公司北京崇文支行，營業(yè)場所北京市崇文區(qū)永定門外大街*號。

負(fù)責(zé)人高某，行長。

委托代理人王某，女，19**年**月**日出生。

委托代理人李某，女，19**年**月**日出生。

原告（反訴被告）陳某（以下稱姓名）與被告（反訴原告）王某（以下簡稱姓名）、第三人北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）、中國某銀行股份有限公司北京崇文支行（以下簡稱某銀行北京崇文支行）房屋買賣合同糾紛一案,本院受理后,依法組成合議庭,公開開庭進(jìn)行了審理。各方委托代理人到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

陳某訴稱，2012年12月9日，我與王某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》、《買賣定金協(xié)議書》、《居間服務(wù)合同》，由我購買王某名下位于北京市朝陽區(qū)方舟苑xxx號房屋，房屋價(jià)款及家具家電、裝飾裝修和配套設(shè)施總價(jià)為3150000元。按照約定，我于簽約當(dāng)天向王某支付定金110000元。當(dāng)我依約于2013年1月29日向王某交付首付款時(shí)，王某拒絕接收并要求提高房價(jià)，隨后，王某拒絕履行合同義務(wù)。我認(rèn)為，雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》、《買賣定金協(xié)議書》、《居間服務(wù)合同》合法有效，雙方應(yīng)遵照執(zhí)行，王某拒絕履行合同義務(wù)的行為構(gòu)成違約，按照《中華人民共和國合同法》規(guī)定，王某應(yīng)繼續(xù)履行，因此我訴至法院，請求判令1、王某繼續(xù)履行《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》、《買賣定金協(xié)議書》，于判決生效之日將位于北京市朝陽區(qū)方舟苑xxx號房屋交付與我，并于判決書生效之日協(xié)助我方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；2、王某承擔(dān)因違約導(dǎo)致合同延期履行所增加的個(gè)人所得稅。

王某答辯并反訴稱，不同意陳某的訴訟請求。2012年12月9日簽訂的買賣合同約定的時(shí)間相矛盾，并且只約定了2012年12月30日前我辦理完解押，但沒有約定解押款的支付時(shí)間，顯失公某，應(yīng)當(dāng)撤銷。補(bǔ)充協(xié)議是倒簽的，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和陳某簽訂首付款的支付日期為2013年1月30日，只約定了房屋的價(jià)格，沒有約定解押款由誰支付，但實(shí)際上當(dāng)時(shí)三方口頭約定解押款由陳某于2012年12月30日前支付，補(bǔ)充協(xié)議不是我的真實(shí)意思表示。

簽合同時(shí)，二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得的20%繳納個(gè)人所得稅的政策尚未出臺，如有損失也是陳某違約，因?yàn)楹炗喓贤瑫r(shí)約定，解押款由陳某承擔(dān)。

綜上，我請求判令1、解除《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》、《買賣定金協(xié)議書》；2、陳某已付的定金110000元不予退還。

陳某對反訴辯稱，根據(jù)房屋買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定，對還款解押和首付款的支付方式最終以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議的約定，還款解押時(shí)間為2013年1月30日前，由王某進(jìn)行還款解押，王某應(yīng)于2013年1月30日前向抵押銀行提出申請,首付款時(shí)間為2013年1月30日前，而我在2013年1月29日向王某交付首付款時(shí)，王某拒絕接受，并且在房屋買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議中不存在王某所講的三方口頭約定解押款由我承擔(dān)。王某的反訴請求沒有依據(jù)，我方不存在違反房屋買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議的行為，請法院駁回王某的反訴請求。

某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司述稱，陳某的本訴請求和王某的反訴請求與我公司沒有實(shí)際關(guān)系，我公司僅對房屋買賣過程中的基本事實(shí)和時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行確認(rèn)。2012年12月9日，在我公司的居間下，陳某和王某簽署了房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議和居間服務(wù)合同，雙方確定了房屋價(jià)款為3150000元，定金為110000元，并且書面約定了解抵押的時(shí)間（補(bǔ)充協(xié)議第二條第二款）和首付款支付時(shí)間（補(bǔ)充協(xié)議第二條第四款）。

某銀行北京崇文支行述稱，xx號房屋在我行辦理了貸款，我行對該房屋具有抵押權(quán)，如果解除抵押須清償貸款，在貸款本息還清前不得買賣房屋。

經(jīng)審理查明，位于北京市朝陽區(qū)方舟苑xxx號房屋（以下簡稱xx號房屋）登記在王某名下，建筑面積為98.20某方米。2010年10月20日，王某與某銀行北京崇文支行簽訂《個(gè)人借款/擔(dān)保合同》，由某銀行北京崇文支行向王某發(fā)放個(gè)人房屋抵押貸款800000元，王某以按月等額本息還款法償還貸款本息，某銀行北京崇文支行成為1310號房屋的抵押權(quán)人。截止2013年7月26日，王某尚有貸款本金746929.09元未償還。

2012年12月9日，陳某、王某與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂了《居間服務(wù)合同》，三方約定，陳某、王某同意共同委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為交易居間人；因本次交易涉及貸款等復(fù)雜事宜或手續(xù)的辦理，由陳某向某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付居間代理費(fèi)78750元?！毒娱g服務(wù)合同》中丙方某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司處由王景科作為經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員簽字，王飛作為經(jīng)辦人簽字。

同日，陳某、王某與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂了《買賣定金協(xié)議書》，三方約定，交易房屋為1310號房屋，建筑面積為98.20某方米，產(chǎn)權(quán)人是王某；陳某確認(rèn)以3150000元的總價(jià)款購買1310號房屋，本次房屋買賣涉及的稅費(fèi)由陳某承擔(dān)，陳某以公積金貸款的方式支付房款，擬貸款1040000元；陳某應(yīng)于本協(xié)議簽署時(shí)向王某支付購房定金110000元；陳某、王某應(yīng)于簽署本協(xié)議后1個(gè)工作日內(nèi)簽署《北京市存量房屋買賣合同》等相關(guān)法律文件。

同日，陳某與王某在某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間下簽訂了《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，雙方約定，由陳某購買王某名下的1310號房屋，建筑面積98.20某方米；1310號房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為中國某銀行，抵押登記日期為2010年10月21日，王某應(yīng)于2012年12月30日前辦理抵押注銷手續(xù)；王某和陳某通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間介紹成交，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員為王景科；1310號房屋的成交價(jià)格為1490000元，房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價(jià)1660000元，陳某向王某支付定金110000元，具體付款方式及期限的約定見補(bǔ)充協(xié)議，陳某向公積金管理中心申辦抵押貸款，擬貸款金額為1040000元；王某應(yīng)在過戶當(dāng)天將1310號房屋交付給陳某；本合同履行過程中，陳某、王某應(yīng)按照國家及北京市的相關(guān)規(guī)定繳納各項(xiàng)稅、費(fèi)，雙方承擔(dān)稅費(fèi)的具體約定見補(bǔ)充協(xié)議，本合同履行過程中因政策原因需繳納新的稅費(fèi)的，由政策規(guī)定的繳納方繳納；自本合同簽訂之日起60日內(nèi)，陳某、王某共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

同日，陳某、王某、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，內(nèi)容為，交易房屋價(jià)款及家具家電、裝飾裝修和配套設(shè)施作價(jià)總計(jì)3150000元；陳某于2012年12月9日向王某支付定金110000元；王某應(yīng)于2012年12月15日前向該房屋的原貸款機(jī)構(gòu)提交一次性還清剩余貸款的申請，且王某最遲應(yīng)于2013年1月30日前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)；陳某于2013年1月30日前將首付款2110000元（包含定金110000元）自行支付給王某；陳某、王某應(yīng)于2013年1月30日前共同前往貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款申請手續(xù)；陳某、王某在批貸后3個(gè)工作日內(nèi)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；本次交易涉及的稅費(fèi)全部由陳某承擔(dān)；王某若出現(xiàn)下列情形之一的，王某構(gòu)成根本違約，陳某有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同：1、王某提供的房屋所有權(quán)證、原購房合同等相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證明手續(xù)不真實(shí)、不完整、無效，導(dǎo)致陳某無法取得房屋所有權(quán)的；2、房屋被查封或限制轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致陳某無法取得房屋所有權(quán)的；3、逾期履行本補(bǔ)充協(xié)議第二條約定的義務(wù)超過十五日的；4、拒絕將房屋出售給陳某或者擅自提高房屋交易價(jià)格的；5、將房屋出售給第三方；陳某若出現(xiàn)下列情形之一的，陳某構(gòu)成根本違約，王某有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同；1、提供的證件等購房所需的資料不完整、不真實(shí)或無效，導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的；2、拒絕購買該房屋的；3、逾期履行本補(bǔ)充協(xié)議第二條約定的義務(wù)超過十五日的。在補(bǔ)充協(xié)議的其他約定一欄，王景科手寫了如下內(nèi)容：陳某、王某約定，由于房子存在出租狀態(tài)，所以自雙方過戶當(dāng)天開始承租合同即轉(zhuǎn)入陳某名下，房租也一并轉(zhuǎn)交給陳某，直至合同結(jié)束。庭審中，王某表示2012年12月9日其在空白的補(bǔ)充協(xié)議上簽字后，王景科表示要拿回公司蓋章，后王某于2013年1月份去某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司才取回補(bǔ)充協(xié)議，故其只認(rèn)可補(bǔ)充協(xié)議中“其他約定”的內(nèi)容，其余內(nèi)容不是其真實(shí)意思表示，陳某則表示其與王某于2012年12月9日都在補(bǔ)充協(xié)議上簽了字，內(nèi)容也填好了，就差蓋章，當(dāng)時(shí)王景科說先拿回公司蓋章，后來自己去某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司取的補(bǔ)充協(xié)議。庭審中，王某向本院提交鑒定申請，要求對《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及補(bǔ)充協(xié)議的筆跡形成時(shí)間進(jìn)行鑒定，本院向其告知，2012年北京市司法局對相關(guān)案件答復(fù)“字跡形成時(shí)間類鑒定在行業(yè)內(nèi)屬難題，方法尚欠成熟，無統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范”，故目前暫停筆跡形成時(shí)間的文書鑒定。

2012年12月9日，陳某向王某支付了xx號房屋購房定金110000元。

2013年1月29日，陳某在中國農(nóng)業(yè)銀行的賬戶內(nèi)的存款數(shù)為2034730.74元。同日，陳某在王景科的陪同下找王某支付首付款，但王某未接收。2013年1月31日，陳某將王某訴至本院，要求王某繼續(xù)履行合同。

在本案審理中，經(jīng)陳某申請，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的王景科、王飛出庭作證，證明如下內(nèi)容：1、房屋買賣合同與補(bǔ)充協(xié)議系同一天簽署，房屋買賣合同的主文和補(bǔ)充協(xié)議中的“其他約定”系王景科所填，補(bǔ)充協(xié)議的主文是王飛所填；填寫房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，陳某、王某均在場，二人看過內(nèi)容后簽字確認(rèn)。2、2012年12月9日，雙方約定的是王某去解押，首付款支付時(shí)間是2013年1月30日之前，沒有約定解押款的來源。3、2013年1月29日，王景科陪同陳某向王某支付首付款，王某拒收。王某對證人證言不予認(rèn)可。

庭審中，王某提交2013年1月27日其與陳某的通話錄音，用以證明對于解押款由陳某支付之事存在三方口頭約定，其在2012年12月30日之前多次向陳某催要解押款。陳某對錄音的真實(shí)性予以認(rèn)可，但不認(rèn)可證明目的，其表示，錄音的第二段和第八段涉及到解押款由誰支付的問題，但這兩段都是王某個(gè)人的陳述，并且這兩段陳述中包含了多個(gè)問題，陳某對此只有簡單的回答，王某通過這個(gè)回答證明雙方對于解押款由陳某支付有約定不符合事實(shí)。陳某提交2013年1月29日其與王某、王景科的談話錄音，用以證明錄音當(dāng)天其向王某支付首付款時(shí)，王某拒絕接收，并要求提高房屋交易價(jià)格。王某認(rèn)可錄音中的聲音是其本人的，但不能證明其在錄音當(dāng)天拒收首付款，且錄音是摘錄的。對此，王某提交了2013年1月29日其與陳某、王景科的完整談話錄音，陳某對王某提交的錄音予以認(rèn)可，并表示其提交的光盤后半部分也有完整的錄音。

因xx號房屋存在銀行貸款尚未清償，故本院詢問陳某是否變更訴訟請求，陳某表示堅(jiān)持要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，其有能力代為清償銀行貸款。為了證明其享有購房資格和履約能力，陳某提交了購房家庭填報(bào)信息打印件及其在中國農(nóng)業(yè)銀行的賬戶明細(xì)對賬單。經(jīng)本院釋明，陳某表示在其代償xx號房屋的銀行貸款后，要求某銀行北京崇文支行協(xié)助其辦理xx號房屋的抵押權(quán)解除手續(xù)。

另查，2012年12月23日，在某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)下，陳某與案外人李艷輝簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，雙方約定，陳某將其名下位于北京市昌某區(qū)xxx室出售給李艷輝；房屋成交價(jià)格為1315000元，房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價(jià)610000元。后因李艷輝在合同約定期限內(nèi)向陳某支付首付款，陳某拒絕接收，故李艷輝將陳某訴至法院。2013年6月20日，北京市昌某區(qū)人民法院做出（2013）昌民初字第04719號民事判決書，判決陳某繼續(xù)履行與李艷輝簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議。

以上事實(shí)，有當(dāng)事人當(dāng)庭陳述、《買賣定金協(xié)議書》、《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》、補(bǔ)充協(xié)議、《居間服務(wù)合同》、《個(gè)人借款/擔(dān)保合同》、中國農(nóng)業(yè)銀行金穗借記卡明細(xì)對賬單及錄音在案佐證。

本院認(rèn)為：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)及反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)，或證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

本案雙方爭議的焦點(diǎn)是陳某與王某之間是否存在口頭約定由陳某支付解押款。王某表示2013年12月9日三方曾約定2012年12月30日之前由陳某支付解押款80萬元，并提交兩份談話錄音用以證明陳某在2013年1月27日認(rèn)可該事實(shí)、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的工作人員王景科于2013年1月29日認(rèn)可該事實(shí)。庭審中，陳某對王某所述不予認(rèn)可，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的工作人員王景科、王飛出庭作證時(shí)明確表示陳某、王某之間未約定解押款由陳某支付。而王某提交的兩份談話錄音是在陳某、王景科與王某協(xié)商支付首付款的過程中所錄制，在兩份錄音中，王某多次自述解押款應(yīng)由陳某支付，并且夾雜在多個(gè)問題當(dāng)中，而陳某、王景科只有簡單的回應(yīng)，未明確提及解押款應(yīng)由陳某支付。故對于王某所述其與陳某存在口頭約定由陳某支付解押款一節(jié)，本院難以支持。

現(xiàn)陳某要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，而王某要求解除合同，其所持理由有二，一是《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》和補(bǔ)充協(xié)議沒有約定解押款何時(shí)支付，由誰支付，顯失公某，導(dǎo)致合同無法履行；二是補(bǔ)充協(xié)議的主文是倒簽的，補(bǔ)充協(xié)議并非其真實(shí)意思表示。本院認(rèn)為，《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》和補(bǔ)充協(xié)議雖然沒有明確約定抵押款由誰支付，但這并不必然導(dǎo)致合同無法履行，因合同中約定了王某辦理解除抵押登記手續(xù)的時(shí)間，依據(jù)合同的有關(guān)條款、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，應(yīng)該理解為由王某自行籌措解押款?，F(xiàn)王某主張補(bǔ)充協(xié)議系倒簽，但并未提交證據(jù)佐證，故本院對此不予采信。此外，本院認(rèn)為，只有守約方才享有法定解除權(quán)，違約方不得單方主張解除合同，本案中，依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，能查實(shí)陳某依約于2013年1月29日向王某支付首付款時(shí)，王某拒絕接收，其行為違反了交易的誠實(shí)信用原則，構(gòu)成違約，王某無權(quán)要求解除合同，故對于王某的反訴請求，本院不予支持。

依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，依據(jù)合同信守原則，當(dāng)事人應(yīng)按照約定全面履行合同義務(wù)，而不得擅自變更或者解除合同。本案中，《北京市存量房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議、《買賣定金協(xié)議書》是陳某、王某的真實(shí)意思表示，且不違反法律的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)繼續(xù)履行合同。

關(guān)于陳某要求王某承擔(dān)因違約導(dǎo)致合同延期履行所增加的個(gè)人所得稅之訴請，因本次交易所涉的個(gè)人所得稅并未實(shí)際交納，且具體數(shù)額需要待稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后才能確定，故對該項(xiàng)請求本案中不宜處理，其可待相關(guān)事實(shí)確定后再另行主張。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百二十五條第一款及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告（反訴被告）陳某于本判決生效后十日內(nèi)代被告（反訴原告）王某向第三人中國某銀行股份有限公司北京崇文支行償還北京市朝陽區(qū)方舟苑xxx號房屋貸款；

二、待原告（反訴被告）陳某清償上述房屋貸款后，第三人中國某銀行股份有限公司北京崇文支行協(xié)助原告（反訴被告）陳某辦理房屋解押手續(xù)；

三、原告（反訴被告）陳某于本判決生效后十日內(nèi)支付被告（反訴原告）王某剩余購房款（計(jì)算方式為：涉訴房屋成交價(jià)格三百一十五萬元－定金十一萬元－代為償還的銀行貸款）；

四、被告（反訴原告）王某繼續(xù)履行《北京市存量房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議、《買賣定金協(xié)議書》約定的合同義務(wù)，在原告（反訴被告）陳某解除抵押后十日內(nèi)，配合原告（反訴被告）陳某辦理北京市朝陽區(qū)方舟苑xxx號房屋的交付及所有權(quán)過戶登記手續(xù)；

五、駁回原告（反訴被告）陳某的其他訴訟請求；

六、駁回被告（反訴原告）王某的全部反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本訴案件受理費(fèi)70元，由被告（反訴原告）王某負(fù)擔(dān)，于本判決生效之日起七日內(nèi)給付原告（反訴被告）陳某。

反訴案件受理費(fèi)1250元，由被告（反訴原告）王某負(fù)擔(dān)（已交納）。

保全費(fèi)5000元，由被告（反訴原告）王某負(fù)擔(dān)（于本判決生效后7日內(nèi)給付原告陳某）。

如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于北京市第三中級人民法院。

審　判　長　斯　曉　荷

人民陪審員　王　京　玉

人民陪審員　朱　　　蓓

二〇一三年八月二十九日

書　記　員　張珅  董婉

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