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新型冠狀病毒爆發(fā)后，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入全民防疫的狀態(tài)，許多行業(yè)該停的停，該關(guān)的關(guān)，受到了很大的影響。

地方政府也紛紛出臺(tái)延期復(fù)工規(guī)定，有些行業(yè)甚至要到3月底才復(fù)工。

在此背景下，1月28日晚萬達(dá)商管集團(tuán)決定對(duì)自1月24日至2月29日期間，全國(guó)各地所有萬達(dá)廣場(chǎng)的商戶租金及物業(yè)費(fèi)實(shí)行全免政策，減租將超過30億-40億元。

萬達(dá)的此舉行動(dòng)，獲得廣泛稱贊”中國(guó)好房東”，后續(xù)也有不少集團(tuán)公司出臺(tái)政策，對(duì)商場(chǎng)內(nèi)的商戶給予一定期限的免租或減半租金。

那對(duì)于承租人來說，如果房東沒有主動(dòng)降租，我可以要求減免租金嗎？能減多少呢？如果房東不同意，能起訴嗎？

帶著大家的疑問，易法通深入研究《合同法》《民法通則》及與本次疫情相似的非典期間的大量案例，還有同行的解讀，對(duì)減免租金的可能性進(jìn)行詳細(xì)分析。

目前并沒有“新型冠狀病毒”的法律規(guī)定及法院判例，但本次疫情與非典時(shí)期相似，可以參考非典期間相關(guān)案例。

 

一、新型冠狀病毒疫情是否屬于不可抗力

支持案例：

1、“非典”疫情屬于不可抗力事件，對(duì)于“非典”疫情影響涉案合同履行期間的租金，承租人有權(quán)不予支付。

美國(guó)東江旅游集團(tuán)公司與長(zhǎng)江輪船海外旅游總公司租賃合同糾紛上訴案

湖南省高院認(rèn)為：

“非典”疫情屬于不可抗力事件，該不可抗力事件對(duì)涉案租船合同的履行造成了影響。

對(duì)于“非典”疫情影響涉案合同履行期間的租金，東江公司有權(quán)不予支付。

【案號(hào)：(2007)鄂民四終字第47號(hào)】

2、非典屬于不可抗力，依法應(yīng)免除承租人租金

本案承租人剛經(jīng)營(yíng)酒店不久，2018年4月酒店抗擊“非典”關(guān)門歇業(yè)5個(gè)月。

2014年5月許，酒店逢門前榆黃路拓寬改造又歇業(yè)5個(gè)月，“非典”、榆黃路拓寬改造均是訂立合同時(shí)不可預(yù)見、不可避免、不可克服的客觀情況，屬不可抗力。

不可抗力期間承租人沒有經(jīng)營(yíng)收入，依法應(yīng)免除承租人10個(gè)月租金11÷12×10≈91667元。

【案號(hào)：（2018）晉04民終2272號(hào)】

反對(duì)案例：

1、“非典”期間造成的停業(yè)損失不屬于不可抗力，但仍在正常的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，應(yīng)由經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)。

2003年因“非典”期間，造成升華賓館停業(yè)4個(gè)月的經(jīng)濟(jì)損失。因該損失是姜玉閣經(jīng)營(yíng)升華賓館期間遭遇的不可抗力，屬于正常的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

該經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)由巨源公司承擔(dān)，故一審判決中關(guān)于支持姜玉閣主張減免“非典”期間相應(yīng)承包費(fèi)18.2667萬元的判決內(nèi)容錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。

【案號(hào)：（2017）吉04民終441號(hào)】

2、因“非典”疫情和政府有關(guān)部門通知，只是對(duì)部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成影響，尚不足以導(dǎo)致租賃合同“直接”或“根本”不能履行。

大連鵬程假日大沐有限公司與大連正典表業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛再審案

遼寧高院認(rèn)為：

因“非典”疫情和政府有關(guān)部門，因此而下發(fā)的停止野生動(dòng)物經(jīng)營(yíng)的通知，只是對(duì)正典公司的部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成影響，尚不足以導(dǎo)致其與鵬程公司之間的租賃合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合相關(guān)規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》

故本案不能據(jù)此認(rèn)定為，雙方合同的解除系不可抗力的原因所致。

【案號(hào)：(2013)遼審二民抗字第14號(hào)】

不可抗力定義：是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

 

二、新型冠狀病毒疫情是否屬于情勢(shì)變更

支持案例：

1、“非典”疫情造成損失超過正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)適用情勢(shì)變更原則適當(dāng)減免部分租賃費(fèi)。

“非典”疫情系不可預(yù)知的災(zāi)害，上訴人李培艷承租的賓館停業(yè)，造成經(jīng)濟(jì)損失是客觀存在的，并有西關(guān)居委會(huì)兩委成員簽字確認(rèn)該損失超出了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的范圍。

原審適用情勢(shì)變更原則適當(dāng)減免部分租賃費(fèi)，于法有據(jù)。

【案號(hào)：（2018）魯06民終268號(hào)】

反對(duì)案例：

1、非典并不必然導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)目落空，不構(gòu)成情勢(shì)變更，即使構(gòu)成情勢(shì)變更，雙方亦應(yīng)通過合理協(xié)商，合理分擔(dān)非典導(dǎo)致的不利后果。

“非典”這一突發(fā)事件的發(fā)生，雖然給酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)造成一定的影響。

但不能必然導(dǎo)致上訴人承租大廈經(jīng)營(yíng)酒店目的的落空，上訴人申請(qǐng)停業(yè)是其經(jīng)營(yíng)策略，而非“非典”導(dǎo)致的必然結(jié)果。

故“非典”對(duì)上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎(chǔ)不構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響，不能成為可變更或解除租賃合同的情勢(shì)變更狀況。

而即使“非典”對(duì)租賃合同的履行構(gòu)成情勢(shì)變更，上訴人有權(quán)要求的是對(duì)合同作合理的變更，以體現(xiàn)公平原則。

經(jīng)雙方協(xié)商，廣升公司已經(jīng)減收上訴人因“非典”停業(yè)三個(gè)月期間的一半租金并免除派駐人員的全部工資，已合理分擔(dān)了“非典”事件對(duì)上訴人經(jīng)營(yíng)帶來的不利影響，體現(xiàn)了公平的原則。

相反，如果免除上訴人“非典”三個(gè)月期間全部租金，其實(shí)質(zhì)是讓廣升公司承擔(dān)“非典”所致全部不利后果，反而有失公平。故上訴人認(rèn)為被上訴人應(yīng)當(dāng)免除“非典”三個(gè)月期間全部租金的上訴請(qǐng)求，于法無據(jù)，本院不予支持

【案例案號(hào)：（2007）桂民四終字第1號(hào)】

易法通認(rèn)為：

根據(jù)上訴案例，雖然法院裁判觀點(diǎn)不一。

但承租人仍可以上述兩點(diǎn)主張減免租金。

至于疫情影響，是適用不可抗力還是情勢(shì)變更，應(yīng)根據(jù)個(gè)案的基本事實(shí)情況，結(jié)合政府部門疫情防控具體措施與法律適用加以分析和處理。

情勢(shì)變更定義：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”

 

三、租金應(yīng)否減免，如減免數(shù)額如何確定？

1、關(guān)于租金應(yīng)否減免的問題
易法通認(rèn)為：

在合同有約定或雖合同無約定，但疫情已影響承租人合同目的實(shí)現(xiàn)或繼續(xù)履行對(duì)承租人明顯不公平的，承租人可主張減免租金。

支持案例：

（1）基于我國(guó)在2003年春夏季節(jié)發(fā)生“非典”疫情一事眾所周知，而且當(dāng)時(shí)娛樂行業(yè)響應(yīng)政府部門防治“非典”的要求而停業(yè)也是公知的事實(shí)，因此，根據(jù)公平原則，上訴人提出其停業(yè)3個(gè)月的租金應(yīng)免除的理由成立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應(yīng)扣除3個(gè)月的租金。

【案號(hào)：（2004）滬二中民二（民）終字第354號(hào)】

（2）關(guān)于被上訴人應(yīng)付租賃款的數(shù)額。雙方的爭(zhēng)議在于“非典”期間停業(yè)是否可以免除租賃費(fèi)。依據(jù)當(dāng)?shù)匚幕鞴懿块T的規(guī)定，“非典”期間停止?fàn)I業(yè)，在特定的歷史事件條件下，被上訴人要求免除此期間的租金是合理的，結(jié)合雙方在此事件前后均按義務(wù)履行，上訴人也未立即追索此期間租賃款等情況，一審法院認(rèn)定上訴人同意減免租賃費(fèi)用符合情理。

【案例案號(hào)：（2008）紹中民一終字第143號(hào)】

2、關(guān)于如租金減免，減免數(shù)額應(yīng)如何確定的問題

易法通認(rèn)為，在沒有明確合同約定的情況下，租金減免數(shù)額需由法院結(jié)合疫情對(duì)合同履行的影響程度、合同履行情況以及當(dāng)事人的舉證情況等因素進(jìn)行酌定——沒有辦法直接明確。

非典時(shí)期最高院出臺(tái)有關(guān)文件（現(xiàn)已失效，僅作參考）也可以作為參考：

《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（法〔2003〕72號(hào)）規(guī)定：“（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。

因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。”

且當(dāng)時(shí)北京市政府發(fā)文：“對(duì)承租市及區(qū)縣屬國(guó)有資產(chǎn)類經(jīng)營(yíng)用房，非典型肺炎疫情期間依法關(guān)閉或者停業(yè)的，減免租金50%；

商業(yè)、服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂場(chǎng)所等受非典型肺炎疫情影響經(jīng)營(yíng)困難的，減免租金30%，其中執(zhí)行公企租金標(biāo)準(zhǔn)的，減免租金20%。

市及區(qū)縣國(guó)土資源和房屋管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。租用其他經(jīng)營(yíng)用房的，租金由雙方協(xié)議解決。”

北京市人民政府《關(guān)于防治非典型肺炎疫情期間保持社會(huì)穩(wěn)定促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》（京政發(fā)〔2003〕14號(hào)）規(guī)定（十一）

 

四、易法通建議

1、如果合同有明確約定免租情形，可依約要求出租人減免房租。如未約定，可以先主張疫情屬于不可抗力、情形變更、公平原則減免租金。

2、承租方可通過協(xié)商與出租方達(dá)成租金減免的相關(guān)書面協(xié)議，若能協(xié)商，將來能直接依據(jù)該書面協(xié)議要求減免租金，避免發(fā)生爭(zhēng)議。

3、在疫情得到控制后，對(duì)于減免租金若無法達(dá)成一致意見，應(yīng)及時(shí)通過其他途徑主張權(quán)利（例：訴訟），應(yīng)特別注意租賃合同3年訴訟時(shí)效期限。

4、及時(shí)關(guān)注此次國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策和文件。

 

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