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抵押與租賃并存時，效力如何？

發(fā)表于：2014-05-14閱讀量：（5825）

生活中往往會出現(xiàn)房子或汽車等財產出租后又設定了抵押或是設定抵押后又出租給第三方使用的情形，此時抵押、租賃同時存在于一物之上。那么，萬一抵押權人要求行使抵押權拍賣抵押物，承租人怎么辦？抵押權人能不能順利行使抵押權？下面就由易法通專業(yè)律師來為您詳細解答：

簽訂抵押合同，可不能忘了這些問題→→

《簽訂抵押合同的注意事項》

一、先租賃，后設定抵押

先租賃，后設定抵押的，租賃權可以對抗抵押權。也就是說，即使出租人無法到期還債，抵押權人實現(xiàn)抵押權，抵押物進行轉讓，租約都繼續(xù)有效。以租房為例，一旦房東因債務導致房子被拍賣。只要租客的租約在房屋抵押登記之前訂立的，則不論房主換成誰，租客皆可以繼續(xù)租住房屋直到租約期滿，原有租約繼續(xù)有效。這也就是學理上所說的“買賣不破租賃”的變體“后抵押不破租賃”。

房屋租賃的陷阱要提防喲~~~~~~

《房屋租賃陷阱》

二、先抵押，后租賃，抵押權未登記

租賃房屋，可不要將就呀?。。。。。。?/span>

《租賃房屋要注意哪些事項》

（一）不動產上的

承接上文，另一種租賃權優(yōu)先的情形是：房屋抵押合同雖然先訂立，但是并未辦理抵押登記。根據(jù)法律規(guī)定，房屋抵押必須進行抵押登記，否則并不產生抵押權。但是抵押合同仍然有效。此時，由于未形成抵押權，租賃權不受抵押合同的影響。這一點事實上并不關乎買賣不破租賃。

（二）動產上的

動產的抵押不必登記。那么，如果是對動產辦理抵押并且沒有進行登記的，之后再對其進行租賃，是否適用“買賣不破租賃”？根據(jù)《物權法》的規(guī)定，抵押權舍利之后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。因此，不經(jīng)過抵押登記的動產抵押，也適用“買賣不破租賃”，租賃權可以對抗抵押權。

由此可見，先設立的租賃權在一定程度上會影響抵押權的實現(xiàn)，因此債權人在設定抵押權時應先了解抵押物是否存在已設立的租賃權。如果抵押人故意隱瞞抵押物租賃事實，抵押人應對此產生的損失承擔連帶賠償責任。

買賣不破租賃，什么鬼？？？？學霸教你學法律啦！ O(∩_∩)O~~

《買賣不破租賃的例外》

三、先抵押，后租賃的

先設定抵押，后設立租賃的，租賃權對抵押權無對抗效力。抵押權人在實現(xiàn)抵押權時，并不用考慮租約，承租人也不能以原有租約對抗抵押權人。

但是，承租人根據(jù)與出租人之間的租賃合同關系主張權利，如果出租人在出租時未有告知或故意隱瞞租賃物已經(jīng)設定抵押的事實，出租人應對此產生的損失承擔賠償責任。并且，雖然承租人的租賃權無法對抗抵押權，但是仍然享有房屋轉讓的優(yōu)先購買權。

優(yōu)先購買權很簡單啦！

《租房者的優(yōu)先購買權怎么解釋?》

綜上，作為承租人而言，在與出租人簽訂租賃合同時，應該弄清該物是否已被抵押，以免最后抵押權人要實現(xiàn)抵押權時造成不必要的損失與麻煩；作為抵押權人而言，在設定抵押權時，也應弄清該物是否已被租賃，避免影響抵押權的實現(xiàn)。

文章中所闡述的法律關系較為清晰，但在實踐當中，各種法律關系錯綜復雜，如在生活、工作中遇到相似的情形，建議先行咨詢專業(yè)律師再行決策，以預防法律風險。

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《店面租賃合同》