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當(dāng)前，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中往往約定了定金條款，一般做法是購(gòu)房者未能在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)繳納購(gòu)房款或簽訂商品房買賣合同，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)收定金。

如果以后簽訂了正式商品房買賣合同，定金則抵充房款。

則若是發(fā)生了違約，該如何賠償，怎么確定賠償額？

定金應(yīng)該這么約：《定金合同簽訂注意事項(xiàng)》

一、預(yù)期違約

1、預(yù)期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當(dāng)事人以言辭或行為向另一方當(dāng)事人表示其將不按約定履行合同義務(wù)。

如：開(kāi)發(fā)商在約定的交房期限屆至前因房?jī)r(jià)上漲等原因明確表示不愿賣房，即構(gòu)成預(yù)期拒絕履行，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;

2、預(yù)期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當(dāng)事人根據(jù)客觀事實(shí)發(fā)現(xiàn)另一方當(dāng)事人屆時(shí)不能履行合同義務(wù)。

如：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的違約。

違約金標(biāo)準(zhǔn)，戳：《違約金標(biāo)準(zhǔn)》

二、實(shí)際違約

包括商品房買賣合同當(dāng)事人屆期不能履行債務(wù)和屆期拒絕履行債務(wù)兩種。

債務(wù)人遲延履行的,應(yīng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任,承擔(dān)對(duì)遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責(zé)任。

債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人的履行應(yīng)當(dāng)接受而無(wú)正當(dāng)理由拒不接受,即遲延受領(lǐng)。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；

買受人接到出賣人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。

而不履行，則是當(dāng)事人不履行任何合同義務(wù)的表示，在此情況下，違約方應(yīng)依嚴(yán)格責(zé)任原則承擔(dān)違約責(zé)任。

延遲交付怎么辦：《商品房延期交房糾紛的處理？》

三、不適當(dāng)履行

雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。

債務(wù)人由于交付的標(biāo)的物內(nèi)在缺陷而給債權(quán)人造成人身或合同標(biāo)的物以外的其他財(cái)產(chǎn)的損害時(shí),債務(wù)人還應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

違約方亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。房屋面積不適當(dāng)履行是指所交付房屋的面積與合同約定的房屋面積不一致。

風(fēng)險(xiǎn)要早考慮到：《購(gòu)買商品房法律風(fēng)險(xiǎn)》

四、其它違約行為

購(gòu)房合同中違約多數(shù)由開(kāi)發(fā)商引起。

實(shí)踐當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任形態(tài)主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設(shè)備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)等。

常見(jiàn)糾紛大匯總：《常見(jiàn)商品房買賣合同糾紛有哪些?》

一切都是為了→→：《商品房買賣合同的訂立》

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