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認購書為預約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。

一般認為，預約合同是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協(xié)議。

則為了未來合同的達成，認購書該怎樣簽訂呢？

一、規(guī)避受牽制條款。

如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。

認購書中往往規(guī)定購房人在規(guī)定期限內未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。

定金很重要：《定金合同簽訂注意事項》

但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯就歸結于購房人。

但因為該條款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認購書的話，應當避免該條款的出現(xiàn)。

建議購房人要求簽訂認購書示范文本，該文本充分保護了購房人的利益。

二、購房者不要與開發(fā)商約定預付款或認購金予以“沒收”、“不予退還”等條款。

這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發(fā)商就要沒收認購金，不予退還。

哪些才算違約呢:《商品房買賣合同的違約情形有哪些？》

三、不使用模糊概念，在認購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”，“優(yōu)惠價”“折扣價”等，而要準確到單價的具體數(shù)額。 

四、開發(fā)商答應為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進認購書

如此價格保留10天，此房號保留10天。

此時還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾應該承擔違約責任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內必須購買的義務；

五、注意認購協(xié)議書中權利義務的對等性

合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個角度說，即各方當事人應當在認購協(xié)議中規(guī)定必要的義務，雙方的義務都是圍繞合同目的的實現(xiàn)而確立的，任何一方的義務不能過多也不能過少。

目前多數(shù)的認購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔責任。

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為了避免一方責任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。 

六、在簽訂《認購協(xié)議書》時，購房者應對開發(fā)商提供的格式條款進行認真審查，適當補充完善，將定金的約定范圍加以調整。

從根本上將《認購協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權益。

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