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房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是對房地產(chǎn)擁有處分權(quán)的房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者互易、繼承、遺贈等方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附（引）著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，如所有權(quán)人、抵押權(quán)人等。那么，是否所有的房地產(chǎn)都可以轉(zhuǎn)讓？當然不能！現(xiàn)在，就讓小編根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)為您介紹不能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的種類。

一、不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定的條件的

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：

（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。

                                  ——《城市房地產(chǎn)管理法》第39條

該條規(guī)定是我國允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的綱要性規(guī)定，極大的避免了炒賣土地的行為。因此，不符上述條件的房地產(chǎn)是不得轉(zhuǎn)讓的。

二、查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的

房地產(chǎn)被司法機關(guān)或行政機關(guān)采取查封、扣押等措施的，房地產(chǎn)權(quán)人不能轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)。

為了保護受讓人的權(quán)利，也為了避免因房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可能發(fā)生變動而影響交易的穩(wěn)定性。司法機關(guān)或行政機關(guān)在依法作出裁定后，會發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知給房地產(chǎn)交易中心，要求這套房子在查封或扣押期限內(nèi)，不經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)讓過戶。

三、依法收回土地使用權(quán)的。

根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則，被依法收回土地使用權(quán)的土地使用人在喪失了對土地的使用權(quán)的同時也喪失了對地上建筑物和附著物的所有權(quán)，因此無權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其建筑物。

注意哦，所謂房地產(chǎn)權(quán)利主體一致是指，房產(chǎn)和土地使用權(quán)是一致的，只要取的其中一樣，也就相應(yīng)的取得另一樣。業(yè)界俗稱“房隨地走、地隨房走”

小貼士：附著物是依附于不動產(chǎn)而且分離后不能發(fā)揮效用的物，比如樓梯、電梯、花臺、屋頂平臺等。

四、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的

共有房地產(chǎn)的所有權(quán)屬于全體共有人。共有人對共有的房地產(chǎn)均享有權(quán)利、承擔義務(wù)，所以未經(jīng)其他共有人的書面同意，部分共有人不能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。

在我國的大多數(shù)地區(qū)，在辦理轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)手續(xù)的時候，都需要出具關(guān)于婚姻的聲明以及配偶或共有人同意轉(zhuǎn)讓的聲明，就是為了避免出現(xiàn)損害共有人利益的情形出現(xiàn)。作為受讓人，一定要事前了解轉(zhuǎn)讓一方的產(chǎn)權(quán)是否存在共有情形？是否有配偶？以免自己的權(quán)益受損。

具體關(guān)于夫妻房產(chǎn)要怎么買賣？來看看吧→→《夫妻共有房產(chǎn)的買賣》

五、權(quán)屬有爭議的

由于權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，本身的權(quán)能處于不確定狀態(tài)。為了避免糾紛復雜化，保護當事人的合法權(quán)益，此類房屋不允許轉(zhuǎn)讓。 

六、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的

對于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，由于欠缺官方正式有效文件的認可，其歸屬不明，來源不清，也不能依法進行流通。

辦理房產(chǎn)權(quán)證有點麻煩，先了解有哪些糾紛，令你快人一步→→《辦理房產(chǎn)證常見糾紛及其解決方法》

七、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

這是限制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一個兜底條款。比如，我國《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定購買經(jīng)濟適用住房不滿５年的，不得直接上市交易，如果違反此規(guī)定，將導致房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效。

房地產(chǎn)交易存在許多潛在的風險，如果您在轉(zhuǎn)讓或受讓房地產(chǎn)時遇到相關(guān)的問題，小編強烈建議您及時咨詢專業(yè)律師的意見，盡可能避免不必要的損失！

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