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“零首付”購(gòu)房的法律問(wèn)題

發(fā)表于:2016-06-24閱讀量:(3063)

近年來(lái),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期,房企在面對(duì)售房壓力時(shí),喊出了“零首付”、“超低首付”的促銷口號(hào)。那么,這種“零首付”的售房模式究竟是怎么一回事呢?是否存在相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)呢?我們又應(yīng)如何安全地應(yīng)對(duì)呢?

 

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一、“零首付”售房的實(shí)施模式

所謂的“零首付售房”,是指為了應(yīng)對(duì)銀行房貸的首付政策,一些開(kāi)發(fā)商為了刺激需求,不要求購(gòu)房者支付或者是僅要求支付較少的首付款就可以辦理銀行貸款手續(xù),完成售房。開(kāi)發(fā)商通常采取的零首付售房有兩種模式:

1、開(kāi)發(fā)商墊付首付款

此種模式又可采取兩種不同形式。一種通常稱為分期首付,即開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂房屋買賣合同時(shí),同意首付款分期支付,購(gòu)房者簽購(gòu)房合同時(shí)不支付或者少量支付首付,同時(shí)開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者一年時(shí)間或者幾個(gè)月的時(shí)間,把剩余的首付湊齊再去申請(qǐng)房貸。

此外,部分開(kāi)發(fā)商也會(huì)采取替購(gòu)房者墊付全部首付款,購(gòu)房者直接辦理房貸,而墊付款要求購(gòu)房者在一年時(shí)間或者幾個(gè)月內(nèi)有息或無(wú)息償還,此種模式在短期內(nèi)減輕了購(gòu)房者的資金壓力,對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更加具有吸引力,因此,被大多數(shù)開(kāi)發(fā)商采用。

2、做高合同價(jià)格

另外一種是做高合同價(jià),虛假貸款。在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候,成交價(jià)格不變,但在向銀行申報(bào)時(shí),配合購(gòu)房者做高合同價(jià),把房款全貸出來(lái),相當(dāng)于零首付。由于此種模式,需要做高合同價(jià),操作起來(lái)比較困難且風(fēng)險(xiǎn)較高,一般開(kāi)發(fā)商較少采用。

二、“零首付”購(gòu)房的法律認(rèn)定

實(shí)際上,無(wú)論是以上兩種模式的哪一種,本質(zhì)上看對(duì)購(gòu)房者而言都是風(fēng)險(xiǎn)較高、乃至違規(guī)違法的。

第一種方式開(kāi)放商和購(gòu)房者在購(gòu)房合同之外,再與購(gòu)房者簽訂借款合同。通常,開(kāi)發(fā)商會(huì)在借貸合同中明確約定,如果購(gòu)房者出現(xiàn)未能依約還清墊付的首付款時(shí),開(kāi)發(fā)商有權(quán)收回房屋,但是開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)公司與購(gòu)房者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不影響購(gòu)房者的物權(quán),只能通過(guò)訴訟追討欠款。因此,開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者承擔(dān)極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),稍有不慎就將造成資產(chǎn)的重大損失。

第二種方式,開(kāi)放商于購(gòu)房者通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同,套取房管部門認(rèn)定發(fā)放房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證明,甚至于憑借著虛擬的合同內(nèi)容套取銀行購(gòu)房貸款。這一行為,將可能導(dǎo)致糾紛時(shí)合同被認(rèn)定為無(wú)效,情節(jié)嚴(yán)重的,合同雙方涉嫌刑事犯罪。

三、資金不足如何“零首付”購(gòu)房

因此,購(gòu)房者不應(yīng)貪圖一時(shí)的輕松和便宜。購(gòu)置房產(chǎn)是人生的一件大事,需要謹(jǐn)慎地應(yīng)對(duì),小心的求證,依法的選擇。但是,假如購(gòu)房者確實(shí)首付資金不夠,但又急于購(gòu)房。是否有規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的合法方式呢?小編在此整理如下:

1、使用抵押物抵押貸款

借款人可以通過(guò)抵押自己固定資產(chǎn),獲得貸款,然后將獲得的貸款用來(lái)付房子的首付,不過(guò)大家不能夠貸太大金額的貸款,以免導(dǎo)致負(fù)債過(guò)高使房子不能夠申請(qǐng)按揭還款。

2、選擇非銀行機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款

目前有很多非銀行機(jī)構(gòu)能夠?yàn)榇蠹姨峁┓孔邮赘兜馁J款,大家可以向這些金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款付房子的首付。

3、選擇信用卡分期支付

大家可以辦理一張信用卡,付首付時(shí)通過(guò)透支信用卡的方式就可以了,要提前了解清楚銀行是否允許首付刷信用卡。大家使用信用卡付完房子首付后,要記得按時(shí)還款,不能造成逾期還款的情況,否則會(huì)影響大家以后申請(qǐng)購(gòu)房貸款。

 

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