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在小區(qū)里面，經(jīng)常碰見(jiàn)住在樓下的用戶擅自將自己的住宅改造成早餐店、便利店等商業(yè)用房。住戶這種擅自改變房屋用途的行為是否合法？“住宅商用”的房屋租賃合同是否有效？在司法實(shí)務(wù)中可能存在不同的看法。

一、“住宅商用”房屋租賃合同的界定及糾紛類型

依照建設(shè)部《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行）》的規(guī)定，房屋按照用途分類，可以分為“住宅”、“商業(yè)、金融和信息用房”等八大類。而“住宅”，是指“專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等其它有專門用途的房屋。”“商業(yè)服務(wù)用房”，是指“各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。”房屋在建造之前，必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且必須按照批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)方案建造，這種規(guī)劃設(shè)計(jì)方案就決定了房屋的具體用途。國(guó)家根據(jù)社會(huì)需要和發(fā)展要求，在建造審批時(shí)就決定了房屋用途，從而實(shí)現(xiàn)地區(qū)的合理規(guī)劃和功能定位。而“住宅商用”，就是指在區(qū)分所有的建筑物中，業(yè)主未經(jīng)批準(zhǔn)而擅自改變房屋用途，利用住宅從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的行為，即城市物業(yè)業(yè)主將住宅用途的房屋改作商業(yè)用途或辦公用途的行為。

生活中，“住宅商用”房屋租賃合同，其發(fā)生原因多種多樣。概括來(lái)說(shuō)，主要有以下三種：

（1）出租人擅自改變房屋使用性質(zhì)出租。出租人明知房屋性質(zhì)為居住，仍將其作為商鋪出租，由此可能引發(fā)出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

（2）雙方約定改變房屋用途。租賃雙方對(duì)房屋用途均明知，在合同中明確約定房屋用作商鋪使用。

（3）承租人未經(jīng)出租人同意而擅自改變房屋用途。

二、“住宅商用”房屋租賃合同的效力認(rèn)定

《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。最高人民法院公布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條對(duì)“有利害關(guān)系的業(yè)主”進(jìn)行了明確限定，主要是指本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，而建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。無(wú)論是何種形式的“住宅商用”房屋租賃合同，都是出租人或承租人未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，擅自將住宅用房屋改為商業(yè)用途的房屋，都是違反《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋規(guī)定的，是不合法的行為。根據(jù)我國(guó)《合同法》第五十二條第五項(xiàng)的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。那么，“住宅商用”房屋租賃合同是否違反了“強(qiáng)制性規(guī)定”呢？其是否屬于無(wú)效合同呢？

最高人民法院奚曉明副院長(zhǎng)在全國(guó)民商事審判工作會(huì)議上的講話《充分發(fā)揮民商事審判職能作用為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)提供司法保障》（2007年5月30日）提到：“鼓勵(lì)交易是合同法的重要精神，要謹(jǐn)慎正確地認(rèn)定合同無(wú)效，人民法院審理合同糾紛案件不應(yīng)產(chǎn)生阻礙合法交易的后果。首先，人民法院只能依據(jù)全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)認(rèn)定合同無(wú)效，而不能直接援引地方性法規(guī)和行政規(guī)章作為判斷合同無(wú)效的依據(jù)。如果違反地方性法規(guī)或者部門規(guī)章將導(dǎo)致?lián)p害社會(huì)公共利益，則可以根據(jù)合同法第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，以損害公共利益為由確認(rèn)合同無(wú)效。其次，只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定才能確認(rèn)合同無(wú)效。而強(qiáng)制性規(guī)定又包括管理性規(guī)范和效力性規(guī)范。管理性規(guī)范是指法律及行政法規(guī)未明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)范。此類規(guī)范旨在管理和處罰違反規(guī)定的行為，但并不否認(rèn)該行為在民商法上的效力。效力性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無(wú)效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)范。此類規(guī)范不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有違反了效力性的強(qiáng)行性規(guī)范的，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。”

小編認(rèn)為《物權(quán)法》第七十七條之規(guī)定，并非效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，原因在于：

（1）從條文內(nèi)容上看，該條沒(méi)有直接明確的規(guī)定違反該條規(guī)定會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效；

（2）《物權(quán)法》并未對(duì)住宅商用采取完全禁止的態(tài)度，只要經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，業(yè)主可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；

（3）該條主要是從物權(quán)法中建筑物區(qū)分所有權(quán)原理和民法中相鄰關(guān)系原理出發(fā)，從而對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人進(jìn)行一定條件的限制，主要目的在于保障業(yè)主具有良好的居住環(huán)境和品質(zhì)，以及社會(huì)管理的秩序不受經(jīng)營(yíng)行為的影響、干擾。

綜上所述，雖然“住宅商用”房屋租賃合同不符合《物權(quán)法》第七十七條的規(guī)定，但鑒于該規(guī)定屬于管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，并非效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，所以，除非存在《合同法》第五十二條規(guī)定的其他無(wú)效情形，一般情況下“住宅商用”房屋租賃合同是有效的。

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