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67號律師 2024-05-11 11:39 回復(fù)

您好，按照《民法典》的相關(guān)規(guī)定，第一繼承人是：父母、配偶、子女，這3種身份的人，都是第一繼承人，平均分配遺產(chǎn)。如果您是唯一的繼承人，就可以繼承其個人所有的全部遺產(chǎn)。 公產(chǎn)房屬于使用權(quán)房屋有別于私產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)繼承,原承租人死亡的需辦理死亡過戶。根據(jù)規(guī)定,公有住房承租人死亡或者戶籍遷出本市的,承租人的配偶、子女、父母等親屬,可以申請辦理變更承租人過戶手續(xù)。公有住房使用權(quán)過戶只能由一人提出申請,符合過戶條件有兩人以上(含兩人)的,應(yīng)當(dāng)達(dá)成一致意見后方可申請過戶。即將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。（具體細(xì)節(jié)需查詢當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策），根據(jù)您的描述，已經(jīng)轉(zhuǎn)移到您侄子名下，需要確認(rèn)是否是根據(jù)上述情形的轉(zhuǎn)移。 另外，關(guān)于能不能買賣的問題，需要確認(rèn)是否按市場價購買的公房具有完全產(chǎn)權(quán)，已購公房必須在取得房屋所有權(quán)證后才能上市出售。還需要確認(rèn)是否存在不得出售的情況：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制該公房房地產(chǎn)權(quán)利的；該已購公房在房屋拆遷主管機(jī)關(guān)拆遷范圍內(nèi)的；已購公房有產(chǎn)權(quán)共有人的，其他共有人不同意將已購公房上市的；職工產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位有不得出售的約定等情形。

追 問2024-05-11 15:36 提問
感謝解答，我們還沒有購買這套公房的產(chǎn)權(quán)，只是在戶口上所有人的同意下轉(zhuǎn)讓了承租權(quán)給我侄子，原承租人也就是我父親臨終前有口頭交代過繼承人是我，但后來因為侄子孩子上學(xué)的原因轉(zhuǎn)讓了承租人，請問：1.在這種情況下我侄子是否有權(quán)不經(jīng)過戶口上所有人同意獨自買下產(chǎn)權(quán)并進(jìn)行買賣？2.若我侄子獨自買下產(chǎn)權(quán)，不存在其他共有人的話，他是否可以不經(jīng)過戶口上所有人同意直接進(jìn)行房產(chǎn)買賣？3.在這種情況下我是否還有繼承房產(chǎn)的權(quán)利？當(dāng)前承租人給我出具一份什么樣的文件或者說需要誰出具什么文件才能保證我的房產(chǎn)繼承權(quán)呢？有沒有其他的方法？提前謝過。

律師追答2024-05-14 14:30 回復(fù)
您好，沒有產(chǎn)權(quán)的情況下，只有承租權(quán)，沒有轉(zhuǎn)讓權(quán)，所以公產(chǎn)房不是想賣給誰就能賣給誰的。另外，想要變更承租權(quán)需要滿足相應(yīng)的條件，①比如變更給第三人，即與該租賃房屋無相關(guān)人員（非親非故），此種情況滿足兩個條件即可變更：1.征得出租人的書面同意;2.征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。②再比如變更給共同居住人。需滿足條件：1.其本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致;2.新的承租人必須是為本處有本市常住戶口的共同居住人之一。 根據(jù)您闡述的情況，在繼承環(huán)節(jié)已經(jīng)變更給您的侄子了，此時他才是房子的承租人，所以不存在繼承的情況了，如果您和您的侄子對于這個房子有其他的約定，需要寫份書面的《房屋承租合同》，詳細(xì)寫明房屋的具體情況，承租周期，返還時間、違約責(zé)任等等，也是對對方的一個約束。

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