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22號律師 2017-08-14 15:22 回復

您好，依據(jù)您的問題我們做以下分析：
第一，雙方已經(jīng)簽了購房合同，賣方收取定金20萬，依據(jù)定金罰則，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金，所以，如果買房逾期不履行支付購房款首付，您的朋友可以不返還20萬定金；
第二，您問題中，房屋涉及違法改造、侵占公用面積、無法過戶等情況是雙方在明知房屋存在瑕疵的情況仍然自愿交易的，一般情況下，該房屋買賣合同有效，但是涉及到不合法條款僅能約束買賣雙方，對第三人不產生效力；
第三，即使買房起訴，您們也可以主張房屋買賣是不存在欺詐脅迫等情況自愿協(xié)商簽訂的，如果房屋買賣合同中對明知房屋存在相關瑕疵（改造承重墻、侵占公用面積、無法過戶等）有明確約定的，你們可以繼續(xù)主張該房屋買賣合同有效；
第四，是否會影響房屋對外銷售需要依據(jù)房屋的實際情況綜合各方面因素判斷，單憑您上述描述可能我們還無法給您準確判斷，建議您提供更為有效的描述（比如房屋為什么不能過戶、是否存在其他房屋共有人、房屋所有權人歸屬誰、是否有有效憑據(jù)……），如果您覺得電話咨詢更為方面，您可以購買我們的電話咨詢：http://xslxf.cn/p/zixun

追 問2017-08-14 16:08 提問
我朋友是業(yè)主，4月中旬房產中介帶來買家，經(jīng)雙方議價，最終以500萬成交，買家支付定金20萬，約定2個月后繳交首付款。目前合同期限臨近，買家發(fā)函給業(yè)主要求解除《戶屋轉讓合同》退還20萬定金，提出理由：業(yè)主違法違章改建房屋，拆除承重墻，存在安全隱患，不能正常過戶，房屋廚房不屬于房產證面積范圍； 事實情況： 一、拆除承重墻、房不屬于房產證面積范圍是事實。售房時已將事實情況告知買方，買方親臨現(xiàn)場看房，不存在隱瞞。 二、房屋買賣也是按房產面積證成交，不存在虛報房產面積。 三、房屋可以過戶，房產所有權清晰，證件齊全，不存在無法過戶，且房產還未辦理過戶手續(xù)。買方為了解除合同，針對房屋存在相關瑕疵，在明知的事實存在情況下故意提出解除合同的理由。 針對以上情況，業(yè)主如何維權？

律師追答2017-08-14 16:42 回復
您好，依據(jù)您描述的情況賣方轉讓該房屋，訂立該房屋買賣合同并不存在無效行為，無需解除合同，退還購房款：
第一，賣方房屋侵占公用面積，并且買方是在知道房屋存在瑕疵的情況下（瑕疵不影響合同的履行，以及房屋處于適住狀態(tài)，不存在安全隱患等問題的情況下），仍與賣方簽訂購房合同，購買合同約束雙方，不存在可以解除房屋買賣合同的情況；
第二，買方要求退還定金20萬沒有法律依據(jù)，在該合同履行中，賣方反而可以依據(jù)購房合同的定金罰規(guī)則，在買方逾期不支付購房款的時候，不返還20萬定金；
第三，房屋可以過戶狀態(tài)，產權證件明確，房屋買賣按照房產面積成交，并不存在法律問題，對此也不可以成為買房解除合同的理由；
第四，針對買方要求解除合同，賣方與買方如果在購房合同中有約定的按照合同約定，如果沒有約定雙方可以協(xié)商解除；如果協(xié)商不成，對買方違反合同約定，賣方可以起訴要求買房承擔違約賠償責任；
最后，買方提出發(fā)函通知，賣方仍可以要求買房履行合同，如果買房逾期不支付購房款，賣方也可以主動起訴，要求買方承擔給賣方造成的損失，我們與起訴狀定制服務：http://xslxf.cn/p/qisu

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