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首頁(yè) - 法律專(zhuān)題 - 買(mǎi)賣(mài)租房 - 業(yè)主維權(quán) - 采光通行
在中國(guó)人的傳統(tǒng)思想里，房子就等于家，是一個(gè)人的立身之本，不少人再苦再累也要買(mǎi)一間房子安身立命。2013年中國(guó)商品房銷(xiāo)售額達(dá)81,428.28億元，而商品房銷(xiāo)售面積則達(dá)130,550.59萬(wàn)平方米。
然而，擁有一間房后并不代表萬(wàn)事大吉了，生活中與鄰居、與開(kāi)發(fā)商因采光通行問(wèn)題而產(chǎn)生的矛盾并不在少數(shù)。由于人們對(duì)于采光通行的認(rèn)知不同，從而采光通行矛盾的解決尤其是賠償問(wèn)題也難有一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)。
易法通就此特設(shè)“采光通行”專(zhuān)題，由易法通七年經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)律師為您解答。
《民法通則》第八十三條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。
......
我國(guó)《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主擅自占用、處分業(yè)主共有部分的，其他業(yè)主可以要求排除妨害、恢復(fù)原狀。物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時(shí)有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任；物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府主管部門(mén)請(qǐng)求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。
如果新房的采光缺陷問(wèn)題確是因開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)樓房時(shí)存在缺陷造成，但開(kāi)發(fā)商是按照經(jīng)過(guò)審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行施工，并不存在過(guò)錯(cuò)。此種情況下，依據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)造成損害都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，可以根據(jù)實(shí)際情況，由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任?？梢箝_(kāi)發(fā)商給與一定補(bǔ)償。
“合法建筑”侵犯鄰居通風(fēng)采光權(quán)的應(yīng)該擔(dān)責(zé)。《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50180-93)》規(guī)定，住宅間距，應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、防災(zāi)、管線埋設(shè)、視覺(jué)衛(wèi)生等要求確定。大城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日≥2小時(shí)，冬至日≥1小時(shí)，老年人居住的建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。只要新建“合法建筑”違反了這一規(guī)定就應(yīng)該擔(dān)責(zé)。
通風(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過(guò)門(mén)窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開(kāi)關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利......
建筑日照不足的賠償存在多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，類(lèi)似案例也無(wú)傾向性參考標(biāo)準(zhǔn)。但結(jié)合相關(guān)判例，受案法院通常應(yīng)考慮如下因素：
1、被侵權(quán)人房屋貶值部分
如侵權(quán)人因其建筑物向高空發(fā)展，充分利用了空間，其房屋有了軟大的增值，或者侵權(quán)人所蓋的高層建筑物純粹為了商品房開(kāi)發(fā)，其建成房屋的經(jīng)濟(jì)效益自不待言，與此鮮明對(duì)比的是，相鄰一方的房屋因采光受到影響，其房屋在原有價(jià)值的基礎(chǔ)上有大幅的下降。因?yàn)榉课莸膬r(jià)值取決于其位置、方向、采光等關(guān)鍵因素，因此應(yīng)委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)房屋的原有價(jià)值及采光受影響后的價(jià)值予以評(píng)估，其差額部分應(yīng)屬賠償范圍。
2、被侵權(quán)人采取補(bǔ)救措施的費(fèi)用
被侵權(quán)人因采光的需要，需改變?cè)蟹课萁Y(jié)構(gòu)，如增大門(mén)窗面積，開(kāi)天窗等，該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)屬賠償范圍。另外，被侵權(quán)人因采光不足，室內(nèi)照明設(shè)備使用時(shí)間相對(duì)延長(zhǎng)，對(duì)照明設(shè)備的使用壽命及能源消耗都有較大影響，因此，將該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)酌情予以一次性賠償。
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