大家最關(guān)注的問題
雖說二手房較為便宜，但房屋買賣終究是一筆大數(shù)目，在選擇購房時(shí)，除了關(guān)注房屋的位置、結(jié)構(gòu)等方面外，其產(chǎn)權(quán)歸屬、權(quán)利瑕疵方面也需關(guān)注。此外，多多了解二手房交易流程也能為賣房者節(jié)省不少時(shí)間，有利于早日入住新房屋。
下面將對(duì)二手房交易流程及注意事項(xiàng)分別作介紹。
第一、二手房交易流程
1、【考察房屋】買房者實(shí)地考察房屋，查看房子整體情況，與賣房者就房價(jià)、交付方式等進(jìn)行協(xié)商。
2、【簽訂合同】買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付等等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
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專業(yè)法務(wù)對(duì)“二手房交易流程”的建議
第一、核實(shí)賣方身份
二手房交易的賣方必須是房屋的所有人或預(yù)期所有人。
請(qǐng)務(wù)必核實(shí)賣方身份！否則可能導(dǎo)致房屋購買行為無效，產(chǎn)生不必要的糾紛，甚至遭遇詐騙，損失大筆購房款！
在以下不同情形中，需以不同方式去核實(shí)賣方身份：（1）賣方有房產(chǎn)證； （2） 賣方尚未取得房產(chǎn)證； （3） 賣方在婚姻存續(xù)期間取得房產(chǎn)； （4） 賣方稱代理房東售房； （5） 賣方離異后轉(zhuǎn)讓原共有房產(chǎn)； （6） 賣方轉(zhuǎn)讓其繼承或受贈(zèng)房產(chǎn)； （7） 賣方轉(zhuǎn)讓自購公房； （8） 賣方轉(zhuǎn)讓其競(jìng)拍取得的房產(chǎn)等等。
如需了解核實(shí)賣方身份的具體方式，建議您咨詢專業(yè)律師。
第二、核實(shí)房屋狀況
除正?？紤]房屋戶型、結(jié)構(gòu)等建筑狀況和小區(qū)及周邊配套狀況外，買方還需謹(jǐn)慎核實(shí)房屋權(quán)利情況，如：土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍，等等。
否則，可能因房屋存在權(quán)利瑕疵而給買方帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)即使交付了全部款項(xiàng)也無法實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)等情況。
第三、定金約定
按照擔(dān)保法的規(guī)定，定金的金額不超過合同總金額的20%，超過的部分按照預(yù)付款處理。
另外，請(qǐng)注意不要使用“訂金”等其他字樣，否則該部分金額會(huì)被全部認(rèn)定為預(yù)付款，失去定金的擔(dān)保作用。
第四、付款方式
建議選擇分期付款方式，且在辦理過戶手續(xù)前，應(yīng)盡量少付。
盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬或存款到賣方指定的賣方本人銀行賬號(hào)的方式來付款?，F(xiàn)金支付方式存在較大風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)謹(jǐn)慎選擇。如需選擇現(xiàn)金支付，請(qǐng)務(wù)必保留有效的付款憑證。
第五、交房約定
建議雙方約定在買方付清首付款時(shí)即交房。
對(duì)買方而言，實(shí)際交房不僅可以盡快使用房屋，更重要的是可以減少一房兩賣的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)賣方而言，雖然暫未收到全部房款，但因還未辦理房屋過戶手續(xù)，所以交房并不會(huì)帶來實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。
第六、明確交易程序
二手房交易可分為簽約、付款、交房、過戶四大步驟，每一個(gè)步驟都必須約定清楚，否則，一旦發(fā)生糾紛，對(duì)買方或賣方都有可能帶來巨大損失，如買方已付款但無法實(shí)際取得房屋，或賣方已交房、過戶卻收不回全部款項(xiàng)，等。
房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，則還需要辦理解押或按揭貸款等手續(xù)。
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