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隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，商品房買賣也越來越頻繁。2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，其中，住宅投資64352億元，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.7%。
商品房交易量越大，引發(fā)的問題也越多。人們在購買商品房時常會先和開發(fā)商簽訂商品房認(rèn)購書，以確?？粗械姆课莶粫蝗速I走，然而由于缺乏對商品房買賣相關(guān)法律法規(guī)以及司法解釋的了解，人們?nèi)菀讓ι唐贩空J(rèn)購書產(chǎn)生理解的偏差而導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。
1、在開發(fā)商未取得預(yù)售許可的情況下同購房人簽訂商品房認(rèn)購書，并收受定金或購房款的，是為變相的預(yù)售，如開發(fā)商在訴訟前未取得預(yù)售許可證明，則合同無效，如訴訟前取得預(yù)售許可證明的，該預(yù)售合同有效。
2、對于認(rèn)購書簽訂后，約定后續(xù)簽訂正式《商品房買賣合同》期限的，對于到期未簽署的違約責(zé)任，如購房人無證據(jù)證明其已就簽約聯(lián)系開發(fā)商，有可能會被認(rèn)定為違約方。
3、商品房認(rèn)購書簽訂后，購房人無特殊原因，不愿購買所認(rèn)購房屋，開發(fā)商不退還定金是合法的，但對于雙方不能就合同具體條款達成一致而不能成就合同的，通常不會算購房人自身原因。
商品房認(rèn)購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。
正因為其并不是正式的商品房買賣合同，因此存在以下一些風(fēng)險：
一、簽訂《認(rèn)購書》一般發(fā)生在房地產(chǎn)項目尚不符合預(yù)售的條件下。
······
認(rèn)購書是一種預(yù)約合同，但認(rèn)購書具備買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議認(rèn)定為商品房買賣合同。
一、規(guī)避受牽制條款。
如果購房人自己想簽訂認(rèn)購的話，則要避免認(rèn)購書中的受牽制條款。
認(rèn)購書中往往規(guī)定購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。
······
當(dāng)前，商品房認(rèn)購書中往往約定了定金條款，一般做法是購房者未能在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)繳納購房款或簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商就沒收定金。
如果以后簽訂了正式商品房買賣合同，定金則抵充房款。
則若是發(fā)生了違約，該如何賠償，怎么確定賠償額？
······
1、高度重視認(rèn)購書的法律意義，正確認(rèn)識簽訂認(rèn)購書所產(chǎn)生的約束力。買受人在簽訂認(rèn)購書時千萬不要以為不是正式合同而掉以輕心。隨意地簽訂違約條款和給付定金只能給自己帶來麻煩。
2、簽訂認(rèn)購書之前，應(yīng)要求出賣人提供正式的、供簽約用的《商品房買賣合同》文本。認(rèn)真研究出賣人提供的《商品房買賣合同》文本，全面、細(xì)致地與出賣人就合同條款及其他重要的事項進行磋商，確認(rèn)自己購買房屋和將來能順利履行合同后，才決定簽訂認(rèn)購書。
3、簽訂認(rèn)購書時，如果不是非常確定需要購買該房屋時，最好不要約定給付定金，可以約定支付“訂金”或者預(yù)付款。同時應(yīng)明確約定，如因任一方的原因而不能簽訂正式商品房買賣合同的，訂金(預(yù)付款)應(yīng)全部返還，發(fā)現(xiàn)《認(rèn)購書》包含“所收款項予退還的內(nèi)容，一定要謹(jǐn)慎，力爭將此類條款刪除。
4、簽訂《認(rèn)購書》并非必經(jīng)程序
購房者可直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補充協(xié)議)等內(nèi)容進行協(xié)商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。
5、把“許諾”寫進認(rèn)購書
銷售人員往往會“優(yōu)惠價格”、“保留房”等許諾引誘購房者簽訂《認(rèn)購書》，但有時最終難以兌現(xiàn)，為了防止口說無憑，建議將這些內(nèi)容明確寫入《認(rèn)購書》并明確約定一旦這些約定不能實現(xiàn)的后果。
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