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在中國人的傳統(tǒng)思想里，房子就等于家，是一個人的立身之本，不少人再苦再累也要買一間房子安身立命。2013年中國商品房銷售額達81,428.28億元，而商品房銷售面積則達130,550.59萬平方米。
但是，由于人們在簽訂房產(chǎn)合同時因合同過長不愿細看、格式合同無法修改、法律意識不高等原因未對房產(chǎn)合同的內(nèi)容全部確認而簽訂了合同，導致后繼因房產(chǎn)合同問題引發(fā)糾紛。
易法通就此特設“房產(chǎn)合同糾紛”專題，由易法通十年經(jīng)驗專業(yè)律師為您解答。
一、逾期交付的違約責任
《合同法》等法律規(guī)定合同當事人一方違約，另一方可以請求違約方承擔繼續(xù)履行、停止違約行為、賠償損失、采取補救措施等責任，還可向違約方主張給付 違約金或執(zhí)行定金。對開發(fā)商延期交房的，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未交付的，購房者有權選擇解除合同或繼續(xù)履行合同，并可要求開發(fā)商支付違約金。
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一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。
房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉讓或隨房 屋轉移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。
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虛假按揭的行為構成了故意隱瞞合同重大事項，且致使商品房買賣合同的目的不能達到，應當構成合同欺詐。
根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對于出賣人在訂立商品房買賣合同后，未告知買受人而將房屋抵押給第三人或將該房屋賣與第三人，或者故意隱瞞未取得商品房預售許可證明或提供虛假商品房預售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實等五種情形下的欺詐行為，規(guī)定了買房人可以要求解除合同，返還購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購款一倍的賠償責任。
行政主管機關和行業(yè)協(xié)會有權對參與陰陽合同的中介進行行政處罰。但需要注意以下兩點：
1、法律上要有證據(jù)證明中介參與了陰陽合同，才會有責任問題，證據(jù)主要指中介在過戶價格確認書或補充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時在預約和現(xiàn)售上蓋章但兩份合同差價懸殊。
2、即便有證據(jù)證明中介參與陰陽合同，但現(xiàn)有民事、刑事法律對于中介這一行為并無明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，故法院一般不會直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔責任，最多是依職權建議有關機關追繳稅款和進行行政處罰。
由于《合同法》以及其他法律并沒有對商品房包銷合同作明文規(guī)定，最高人民法院也在《商品房買賣合同糾紛解釋》中明確將商品房包銷合同定性為無名合同。對于無名合同根據(jù)《合同法》規(guī)定的原則處理：
第七條：當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。
第八條：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
第一百二十四條：本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。
為了避免買房后發(fā)生房產(chǎn)合同糾紛，簽訂房產(chǎn)合同前應注意以下事項：
第一、核實賣方身份
賣方必須是房屋的所有人，否則可能導致房屋購買行為無效，產(chǎn)生不必要的糾紛，甚至遭遇詐騙，損失大筆購房款。
第二、核實房屋狀況
除正?？紤]房屋戶型、結構等建筑狀況和小區(qū)及周邊配套狀況外，買方還需謹慎核實房屋權利情況，如：土地使用權類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結轉讓、列入拆遷范圍等。否則，可能因房屋存在權利瑕疵而給買方帶來巨大風險，出現(xiàn)即使交付了全部款項也無法實際取得房屋產(chǎn)權等情況。
第三、定金約定
約定定金條款，按照擔保法的規(guī)定，定金的金額不超過合同總金額的20%，超過的部分按照預付款處理。另外，請注意不要使用“訂金”等其他字樣，否則該部分金額會被全部認定為預付款，失去定金的擔保作用。
第四、付款方式
建議選擇分期付款方式，且在辦理過戶手續(xù)前，應盡量少付。
盡量通過銀行轉賬或存款到賣方指定的賣方本人銀行賬號的方式來付款。現(xiàn)金支付方式存在較大風險，請謹慎選擇。如需選擇現(xiàn)金支付，請務必保留有效的付款憑證。
第五、交房約定
建議雙方約定在買方付清首付款時即交房。
對買方而言，實際交房不僅可以盡快使用房屋，更重要的是可以減少一房兩賣的風險。對賣方而言，雖然暫未收到全部房款，但因還未辦理房屋過戶手續(xù)，所以交房并不會帶來實質風險。
第六、明確交易程序
二手房交易可分為簽約、付款、交房、過戶四大步驟，每一個步驟都必須約定清楚，否則，一旦發(fā)生糾紛，對買方或賣方都有可能帶來巨大損失，如買方已付款但無法實際取得房屋，或賣方已交房、過戶卻收不回全部款項等。
房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，則還需要辦理解押或按揭貸款等手續(xù)。
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