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城市發(fā)展到今天，已離不開物業(yè)管理公司這個“大管家”。但業(yè)主與物業(yè)管理公司之間，似乎總有許多難以解開的“小疙瘩”。象山法院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來該院受理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件增長迅速，2013年共受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件116件，同比增長300%。
產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因，主要是因為對物業(yè)服務(wù)范圍認識模糊，物業(yè)服務(wù)確有不到位。
一、業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)
權(quán)利與義務(wù)是相對等的，既然業(yè)主有權(quán)利享受小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境和相關(guān)的公共設(shè)施，則業(yè)主就有義務(wù)按時足額的支付物業(yè)費。
二、如何成立業(yè)主大會，什么情況下可以不成立業(yè)主大會。
即同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會。
只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
三、業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)確定
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有的住宅套數(shù)計算，每套計一票。
住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有的物業(yè)建筑面積計算。
每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房地產(chǎn)權(quán)證書的，可與其他業(yè)主合并計票，每滿一百平方米計一票。
四、業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開，如何作出決定
······
（一）物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主承擔。因此，業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費，即便房屋空置，業(yè)主也應(yīng)全額交費。
（二）對于普通商品住宅來講，普通住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，按照服務(wù)標準和對應(yīng)的收費標準實行級別管理，分4個等級，各等級指導(dǎo)收費標準(即中準價格)分別為1.2元/平方米/月、0.9元/平方米/月、0.7元/平方米/月和0.?5元/平方米/月。
（三）具體到每個小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)費標準是根據(jù)業(yè)主提出的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等需求后，由物業(yè)公司進行測算，并經(jīng)雙方協(xié)商而確定的，費用標準與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準是一致的。
一、業(yè)主大會權(quán)利得到強化
新的《物業(yè)管理條例》強化了業(yè)主大會的作用，解決了一直爭論不休的業(yè)主委員會的法律主體資格問題。
一切權(quán)利屬于業(yè)主大會，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。
二、房屋“養(yǎng)老金”有法可依
條例規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修基金，明確了專項維修基金由誰繳納的問題。
······
（一）明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責
房屋所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
······
隨著業(yè)主與物業(yè)管理之間的糾紛日益增多，而如果要避免這種現(xiàn)象日趨嚴重，簽訂一份完善的物業(yè)管理合同就顯得特別重要。那如何簽訂呢？
購房人將房款付清或辦妥分期付款手續(xù)后，就要到房產(chǎn)商指定的房屋物業(yè)管理公司簽訂合同。律師提醒帶好下列證件：
1、與房產(chǎn)商簽訂的“購房合同”
2、購房付款發(fā)票
3、身份證。
4、支付物業(yè)管理費。
5、區(qū)房地產(chǎn)管理處辦理產(chǎn)權(quán)的收據(jù)。
物業(yè)管理合同應(yīng)具備以下主要條款：
1、雙方當事人的姓名或名稱、住所。合同的甲方(委托人)為某物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主選舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會，乙方(受委托人)為物業(yè)管理公司。
2、管理項目。即接受管理的房地產(chǎn)名稱，坐落位置、面積、四周界限。
3、管理內(nèi)容。即具體管理事項，包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護；消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、園林綠化養(yǎng)護和管理;清潔衛(wèi)生；車輛行駛及停泊;公共秩序;房地產(chǎn)主管部門規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。
4、管理費用。即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費。物業(yè)管理的收費情況比較復(fù)雜，不同的管理事項，收費標準也不同。有的收費項目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費;有的收費項目是同物業(yè)管理委員會洽談決定的，如停車場的停車費，這些收費，能明確的內(nèi)容都應(yīng)當在合同中明確規(guī)定。
5、雙方的權(quán)利和義務(wù)。
6、合同期限。即該合同的起止日期。
7、違約責任。雙方約定不履行或不完全履行合同時各自所應(yīng)承擔的責任。
8、其它事項。雙方可以在合同中約定其他未盡事宜，如風險責任、調(diào)節(jié)，合同的變更等。
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