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法律常見問題   專業(yè)法務(wù)答疑

專業(yè)法務(wù)支招“物業(yè)管理費”

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據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2013年全國共有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位33.8萬個，從業(yè)人員為877.2萬人。物業(yè)管理企業(yè)10.5萬個，物業(yè)管理人員411.6萬人。各房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)不同程度上對業(yè)主的權(quán)利都有所侵害。

造成物業(yè)管理糾紛的原因很多，例如相關(guān)法律法規(guī)不健全、未能合理規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)、未明確業(yè)主委員會的合法地位等等，其中關(guān)于物業(yè)管理費繳納的糾紛也不在少數(shù)。當(dāng)出現(xiàn)物業(yè)管理不當(dāng)或者業(yè)主并未實際享有物業(yè)服務(wù)等情況時，對于物業(yè)管理費應(yīng)不應(yīng)該繳納以及繳納多少的問題常會引發(fā)爭議。

易法通就此特設(shè)“物業(yè)管理費”專題，由易法通六年經(jīng)驗專業(yè)律師為您解答。

  1. 大家最關(guān)注的問題
  2. "物業(yè)管理費"的常見問題
  3. 專業(yè)法務(wù)對"物業(yè)管理費"的建議
  4. "物業(yè)管理費"的法務(wù)觀點文章
  5. "物業(yè)管理費"的相關(guān)法律法規(guī)

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    大家最關(guān)注的問題

    物業(yè)管理費包括哪些

    物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

    1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

    2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

    。。。。。。

    "物業(yè)管理費"的常見問題

    1. 物業(yè)管理費什么時候開始交？

      根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)在未實際交付給買受人占有之前的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由房產(chǎn)開發(fā)商交納，實際交付后應(yīng)由業(yè)主買受人交納。。。。。。

    1. 原業(yè)主拖欠物業(yè)費可以過戶嗎？

      原業(yè)主拖欠物業(yè)費并不影響過戶，但新業(yè)主應(yīng)與原業(yè)主對所拖欠的物業(yè)費應(yīng)由誰承擔(dān)做明確約定，否則作為新業(yè)主可能會因原業(yè)主拖欠物業(yè)費問題而與物業(yè)公司發(fā)生糾紛，影響新業(yè)主的入住。

    1. 什么情況下可拒交物業(yè)管理費？

      以下情況可以不交物業(yè)管理費：

      1、與物業(yè)管理企業(yè)不存在合同關(guān)系（包括事實合同）。

      2、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)不符。

      。。。。。。

    1. 承租人是否需要繳納物業(yè)管理費？

      承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規(guī)定，因而只具有向出租人支付租金的義務(wù)，沒有支付物業(yè)管理費的義務(wù)。如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理費，并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費，那么應(yīng)當(dāng)由承租人支付物業(yè)管理費。同時物業(yè)管理公司可要求業(yè)主對此承擔(dān)連帶責(zé)任。

    專業(yè)法務(wù)對“物業(yè)管理費”的建議

    一、住宅物業(yè)的選聘方式應(yīng)當(dāng)合法

    住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

    二、注意物業(yè)服務(wù)合同無效的情形

    符合下列情形之一的，業(yè)主委員會或者業(yè)主可以請求人民法院確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效：

    （1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

    （2）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

    這里所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

    三、因物業(yè)管理費產(chǎn)生糾紛，可以采取如下措施進行解決：

    1、業(yè)主或使用人可向小區(qū)物業(yè)管理委員會反映，由管委會與物業(yè)管理公司協(xié)商解決;

    2、不能協(xié)商解決的，有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)又是由物價部門核定的，業(yè)主、使用人或管委會可提請物價部門重新核定，物價部門可依據(jù)物業(yè)管理實際發(fā)生的費用，結(jié)合其服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、深度及用戶的意見重新核定;

    3、物業(yè)管理公司認(rèn)為有關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)過低的，不得擅自提價，一方面可與管委會協(xié)商一致后提價，一方面可提請物價部門根據(jù)有關(guān)費用的變化情況調(diào)整其標(biāo)準(zhǔn)。

    "物業(yè)管理費"的法務(wù)觀點文章

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